Brandschutz bezeichnet alle Maßnahmen, die einen Brand verhindern, seine Ausbreitung begrenzen und die Rettung von Menschen ermöglichen sollen. Das Thema hat drei Ebenen: bauliche Anforderungen, technische Einrichtungen und das Verhalten der Nutzer. Für Eigentümer und Vermieter geht es dabei nicht nur um Rechtssicherheit, sondern um handfeste Haftung: Bei Verstößen können Bußgelder von bis zu 50.000 Euro fällig werden, und die Wohngebäudeversicherung kann ihre Leistung verweigern, wenn nachweislich gegen Brandschutzvorschriften verstoßen wurde.
Was das Gebäude selbst leisten muss
Baulicher Brandschutz beginnt bei den Wänden. Brandwände trennen Gebäudeteile oder Einheiten feuerbeständig voneinander ab. Der Fachbegriff F90 beschreibt einen Feuerwiderstand von mindestens 90 Minuten. Bei Reihenhäusern ist diese Trennung zwischen den einzelnen Einheiten vorgeschrieben. Wo Leitungen solche Wände durchqueren, müssen Abschottungen und Brandschutzkabel sicherstellen, dass der Brand nicht durch den Kabelkanal läuft.
Aus der Planungspraxis kennen wir ein Detail, das Eigentümer häufig unterschätzen: Feuerschutztüren zum Treppenhaus müssen selbstschließend sein. Ein fehlender oder defekter Türschließer ist beim ersten Ortstermin des Prüfers sofort auffällig und kostet schnell eine Mängelanzeige.
Zum baulichen Brandschutz gehören auch die Flucht- und Rettungswege. Jeder Aufenthaltsraum braucht zwei voneinander unabhängige Wege nach draußen. Der erste führt über das Treppenhaus, der zweite bis zu einer Höhe von etwa acht Metern über das Fenster mit Feuerwehrleiter. Darüber hinaus sind ein Rettungsbalkon oder eine Außentreppe erforderlich. Das Treppenhaus selbst muss dauerhaft freigehalten werden: Kinderwagen und Fahrräder dort abstellen ist nicht nur ordnungswidrig, sondern blockiert im Ernstfall den einzigen sicheren Weg nach draußen.
Technik und Wartungspflichten
Rauchmelder sind in allen Bundesländern Pflicht, in Baden-Württemberg gilt das für Schlafräume, Kinderzimmer und Flure, die als Rettungsweg dienen. Als Eigentümer sind Sie für die Installation verantwortlich. Die Wartung, also vor allem den jährlichen Batterietausch, trägt in der Regel der Mieter. Bei Geräten mit Zehn-Jahres-Batterie entfällt der jährliche Wechsel. Für größere Wohnungen empfiehlt sich eine Funkvernetzung der Melder: Schlägt einer an, reagieren alle.
Feuerlöscher sind in Wohngebäuden gesetzlich nicht vorgeschrieben, in Gewerbeimmobilien hingegen schon. Dort gilt eine Vorgabe von einem Löscher je 20 bis 30 Quadratmeter Grundfläche. Für größere Sonderbauten wie Schulen oder Versammlungsstätten schreibt die LBO Baden-Württemberg eine vollständige Brandmeldeanlage mit automatischer Aufschaltung zur Feuerwehr vor. Die Kosten dafür bewegen sich zwischen 50 und 200 Euro pro Quadratmeter, dazu kommt eine halbjährliche Wartungspflicht.
Was der Vermieter nachweisen muss
Vermieter tragen eine aktive Dokumentationspflicht. Brandschutztüren und Notausgänge müssen mindestens einmal jährlich geprüft werden, das Ergebnis gehört schriftlich festgehalten. Der Mieter muss für Wartungsarbeiten Zugang gewähren. Verweigert er das dauerhaft, kann eine Abmahnung gerechtfertigt sein.
Auf der Versicherungsseite gilt: Die Wohngebäudeversicherung ersetzt Brandschäden am Gebäude zum Neuwert. Grobe Fahrlässigkeit ist bei den meisten Tarifen heute mitversichert. Anders sieht es aus, wenn sich herausstellt, dass bekannte Brandschutzmängel nicht beseitigt wurden. Dann kann der Versicherer die Leistung kürzen oder ganz verweigern. Die Hausratversicherung deckt bewegliche Gegenstände des Mieters, die Haftpflichtversicherung greift, wenn ein Brand auf Nachbargebäude übergreift.
Die häufigsten Brandursachen
Elektrik ist mit rund 30 Prozent aller Wohnungsbrände die häufigste Ursache: defekte Kabel, überlastete Mehrfachsteckdosen, überhitzte Altgeräte. Eine Elektroprüfung alle zehn Jahre ist sinnvoll und lässt sich bei Neuvermietung gut einplanen. Menschliches Fehlverhalten steht an zweiter Stelle, vor allem unbeaufsichtigte Kerzen und überhitzte Pfannen. Heizgeräte, besonders defekte Heizdecken und falsch betriebene Kaminöfen, folgen dahinter.
Im Ernstfall gilt: Feuerwehr unter 112 rufen, Türen schließen (sie bremsen die Rauchausbreitung), im Rauch niedrig bleiben und den Aufzug meiden. Einen Feuerlöscher sollten Sie nur bei einem kleinen Entstehungsbrand einsetzen. Die eigene Sicherheit geht in jedem Fall vor.