Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) schreibt vor, dass Vermieter und Eigentümergemeinschaften die Kosten für Heizung und Warmwasser überwiegend nach dem tatsächlichen Verbrauch der einzelnen Nutzer aufteilen müssen. Grundlage ist der Gedanke, dass wer sparsam heizt, weniger zahlen soll als wer es nicht tut. Für Sie als Eigentümer im Remstal bedeutet das: Sobald Ihr Gebäude zentral versorgt wird und mehr als eine Nutzeinheit hat, sind Sie in der Pflicht.
Für welche Gebäude gilt die Verordnung?
Betroffen sind alle Gebäude mit mindestens zwei Nutzeinheiten, die über eine gemeinsame Anlage mit Wärme versorgt werden. Das gilt für klassische Öl- und Gasheizungen ebenso wie für Fernwärme oder Nahwärme. Wer in seiner Wohnung eine eigene Etagenheizung hat, fällt hingegen nicht darunter.
Es gibt Ausnahmen, die aber eng gefasst sind. Bewohnt der Eigentümer selbst eine der beiden Wohnungen in einem Zweifamilienhaus, entfällt die Pflicht. Auch bei zertifizierten Passivhäusern mit einem Heizwärmebedarf unter 15 kWh pro Quadratmeter und Jahr sowie bei Alten- und Pflegeheimen greift die Verordnung nicht. Wer glaubt, unter eine Ausnahme zu fallen, sollte das sorgfältig dokumentieren. Im Zweifelsfall lohnt sich eine Einzelfallprüfung, bevor Geräte ausgebaut oder nie eingebaut werden.
Erfassungsgeräte und die Nachrüstpflicht bis 2026
An jedem Heizkörper muss ein Heizkostenverteiler angebracht sein. Elektronische Geräte haben Verdunstungsröhrchen längst abgelöst. Bei Systemen mit horizontaler Leitungsführung kommen Wärmemengenzähler zum Einsatz. Warmwasser wird über geeichte Wasserzähler separat erfasst. Die Eichpflicht verlangt einen Austausch alle sechs Jahre.
Seit der Novellierung 2021 müssen neu eingebaute Geräte fernablesbar sein. Bestandsgeräte, die das nicht sind, müssen bis Ende 2026 nachgerüstet werden. Mit der Fernablesbarkeit kommt eine weitere Pflicht: Mieter haben dann Anspruch auf eine monatliche Verbrauchsinformation. Wer in einem Mehrfamilienhaus aus den 1980er oder 1990er Jahren noch alte Verdunstungsgeräte hat, sollte diesen Termin im Blick behalten. Aus der Planung kennen wir Gebäude im Raum Fellbach und Waiblingen, bei denen die Nachrüstung aufwendiger ist als zunächst gedacht, etwa wegen schwer zugänglicher Heizkörpernischen oder nachträglicher Wandheizungselemente.
Wie die Kosten aufgeteilt werden
Die Gesamtkosten werden in zwei Töpfe aufgeteilt: Verbrauchskosten und Grundkosten. Den Verbrauchsanteil müssen Sie zu mindestens 50 und dürfen Sie zu höchstens 70 Prozent ansetzen. Den Rest bilden die Grundkosten, die nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen verteilt werden. Als Eigentümer haben Sie innerhalb dieses Rahmens ein Wahlrecht, aber sobald Sie sich entschieden haben, gilt dieser Maßstab einheitlich für alle Nutzer.
Die gängige Empfehlung liegt bei 60 Prozent Verbrauch und 40 Prozent Grundkosten. Bei gut gedämmten Gebäuden kann ein höherer Verbrauchsanteil sinnvoller sein, weil die Grundlast ohnehin gering ist und individuelle Unterschiede stärker ins Gewicht fallen.
Warmwasser: eigene Regeln, eigene Fallstricke
Warmwasser ist keine Unterposition der Heizkosten, sondern wird nach eigenen Regeln abgerechnet. Die Erfassung über geeichte Wasserzähler ist Pflicht. Wie der Energieanteil bei einer kombinierten Anlage vom Heizanteil abgegrenzt wird, regelt § 9 HeizkostenV mit einer festen Berechnungsformel. Auch beim Warmwasser gilt: mindestens 50 Prozent müssen verbrauchsabhängig verteilt werden.
Besonders bei solarer Warmwasserbereitung oder Zirkulationsleitungen entstehen Abrechnungsfragen, die nicht trivial sind. Zirkulationspumpen erzeugen Wärmeverluste im ganzen Leitungsnetz, die auf alle Nutzer umgelegt werden müssen. Wer das in der Abrechnung nicht sauber trennt, riskiert Einwände.
Fristen und was bei Verstößen passiert
Die Abrechnung muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter sein. Wer diese Frist versäumt, verliert das Recht, Nachforderungen geltend zu machen. Der Mieter hingegen kann bei Verstößen gegen die Abrechnungsvorschriften die Zahlung um 15 Prozent kürzen. Das klingt nach einer überschaubaren Summe, ist über mehrere Mieter und Jahre aber spürbar.
Für Eigentümer, die mehrere Einheiten vermieten, ist die Zusammenarbeit mit einem spezialisierten Abrechnungsdienstleister oft der einfachste Weg, diese Risiken zu vermeiden. Die Dienstleister übernehmen Ablesung, Abrechnung und die monatlichen Verbrauchsmitteilungen. Was bleibt, ist die Pflicht, die Abrechnung zu prüfen und an die Mieter weiterzuleiten.