Als Handänderung bezeichnet man den rechtlichen Wechsel des Eigentümers an einem Grundstück oder einem grundstücksgleichen Recht. Der Begriff umfasst alle Wege, auf denen Eigentum übertragen werden kann: den entgeltlichen Kauf, die unentgeltliche Schenkung, den Erwerb durch Erbschaft sowie den Zuschlag bei einer Zwangsversteigerung. Entscheidend ist, dass das Eigentum erst mit der Eintragung im Grundbuch auf den neuen Eigentümer übergeht, nicht schon mit Vertragsunterzeichnung.
Kauf: der häufigste Weg
Beim Immobilienkauf ist die notarielle Beurkundung nach § 311b BGB keine Formalie, sondern zwingende Voraussetzung. Ohne Notar ist der Vertrag nichtig. Der eigentliche Eigentumsübergang erfolgt dann durch die Auflassung, also die dingliche Einigung beider Parteien vor dem Notar, gefolgt von der Eintragung im Grundbuch. Um den Zeitraum zwischen Vertragsschluss und Umschreibung abzusichern, lässt der Notar zugunsten des Käufers eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen.
Bevor das Grundbuchamt die Umschreibung vornimmt, muss das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellen. Diese bestätigt, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde oder keine anfällt. Solange die Bescheinigung fehlt, bleibt der Käufer aus grundbuchrechtlicher Sicht kein Eigentümer.
Schenkung und Erbschaft
Beide Wege übertragen Eigentum ohne Kaufpreis, folgen aber unterschiedlichen Regeln.
Bei einer Schenkung unter Lebenden ist ebenfalls notarielle Beurkundung vorgeschrieben. Häufig wird dieser Weg im Rahmen vorweggenommener Erbfolge gewählt, etwa um Schenkungsteuerfreibeträge zu nutzen. Ehegatten können alle zehn Jahre bis zu 500.000 Euro steuerfrei übertragen, Kinder bis zu 400.000 Euro. Gestaltungselemente wie ein Nießbrauchvorbehalt oder ein lebenslanges Wohnrecht können die Übertragung ergänzen und dem Schenkenden Sicherheit im eigenen Haus belassen.
Bei der Erbschaft geht das Eigentum kraft Gesetzes mit dem Tod des Erblassers über, ohne dass es einer weiteren Handlung bedarf. Das Grundbuch wird dadurch aber unrichtig und muss berichtigt werden. Hierfür ist der Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll vorzulegen. Wer die Berichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, zahlt keine Grundbuchgebühren. Erbschaftsteuer fällt je nach Verwandtschaftsgrad und Nachlasswert an, wobei Freibeträge gelten.
Kosten einer Handänderung
Entgeltliche Handänderungen lösen Grunderwerbsteuer aus. In Baden-Württemberg beträgt der Steuersatz 5,0 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten, die sich bundeseinheitlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) richten. Als grobe Orientierung bewegen sich die Gesamtnebenkosten bei einem Kauf zwischen elf und dreizehn Prozent des Kaufpreises.
Beispielrechnung für eine Handänderung im Remstal
Ein Einfamilienhaus in Fellbach wird für 750.000 Euro verkauft:
- Grunderwerbsteuer (5,0 %): 37.500 EUR
- Notargebühren (ca. 1,0–1,5 %): 7.500–11.250 EUR
- Grundbuchkosten (ca. 0,3–0,5 %): 2.250–3.750 EUR
- Maklerprovision Käuferseite (3,57 % inkl. MwSt.): 26.775 EUR
Allein diese Positionen summieren sich auf rund 74.000 bis 79.000 EUR zusätzlich zum Kaufpreis. Bei Schenkung oder Erbschaft entfällt die Grunderwerbsteuer, die übrigen Kosten bleiben.
Was vor einer Handänderung zu prüfen ist
Der Notar prüft das Grundbuch auf Belastungen, Verfügungsbeschränkungen, Insolvenzvermerke und laufende Zwangsversteigerungsverfahren. Er holt außerdem Genehmigungen und, wo erforderlich, Verzichtserklärungen zu gesetzlichen Vorkaufsrechten ein. Gemeinden haben in bestimmten Gebieten ein solches Vorkaufsrecht; ein fehlendes Negativattest kann die Abwicklung verzögern.
Für Eigentümer im Remstal ist das Grundbuchamt seit 2017 zentral beim Amtsgericht Waiblingen angesiedelt. Wer verkauft oder überträgt und dabei offene Fragen zum Grundbuchstand hat, kann den aktuellen Auszug dort anfordern oder über seinen Notar einsehen lassen.