Wer ein Grundstück kauft, zahlt selten nur den Kaufpreis. Zu den Grundstückskosten zählt alles, was vom ersten Kaufangebot bis zur fertigen Baureife anfällt: Steuern, Notargebühren, Erschließungsbeiträge, Vermessung, Gutachten. Wer diese Positionen erst beim Finanzierungsgespräch zusammenrechnet, erlebt regelmäßig unschöne Überraschungen.
Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten
Der Kaufpreis richtet sich nach Lage, Größe, Zuschnitt und Bebaubarkeit. Einen ersten Anhaltspunkt liefert der Bodenrichtwert, den Sie für Grundstücke im Remstal kostenlos über das Portal BORIS-BW abrufen können. Im Rems-Murr-Kreis bewegen sich die Werte grob zwischen 400 und 610 Euro pro Quadratmeter, wobei Fellbach, Kernen im Remstal und Waiblingen am oberen Rand liegen. Innerhalb derselben Postleitzahl können Hanglage am Kappelberg und Straßenlage an einer Durchgangsstraße dennoch weit auseinanderliegen.
Auf den Kaufpreis kommen Nebenkosten, die Sie in jedem Fall aus Eigenkapital finanzieren sollten, weil die meisten Banken diese Positionen nicht beleihen:
- Grunderwerbsteuer: In Baden-Württemberg beträgt der Satz 5,0 Prozent des Kaufpreises.
- Notar und Grundbuch: Bundeseinheitlich nach GNotKG, üblicherweise rund 1,5–2,0 Prozent.
- Maklerprovision: In der Region üblich sind 3,57 Prozent inkl. MwSt. je Seite; seit Dezember 2020 gilt das Teilungsprinzip nach § 656c BGB, wenn ein Makler beide Seiten vertritt.
Zusammen können Erwerbsnebenkosten schnell 10 Prozent des Kaufpreises und mehr ausmachen.
Erschließung: Was offen ist, kostet Sie extra
Ein vollständig erschlossenes Grundstück, an das Wasser, Abwasser, Strom und Straße bereits angeschlossen sind, ist in der Regel teurer im Kaufpreis. Das ist aber kalkulierbar. Bei einem teilerschlossenen Grundstück sollten Sie vor dem Notartermin genau klären, welche Beiträge noch offen sind. Die zuständige Gemeinde gibt darüber Auskunft; für Kernen im Remstal ist das Landratsamt Rems-Murr-Kreis die erste Anlaufstelle, für Fellbach und Waiblingen die jeweilige Stadt als Große Kreisstadt mit eigener Behörde.
Erschließungsbeiträge können je nach Situation einen erheblichen Betrag ausmachen und sind im Kaufpreis schlecht sichtbar. Wer hier nicht nachfragt, kauft womöglich eine versteckte Verbindlichkeit mit.
Bauvorbereitungskosten: Pflicht und Vorsicht
Bevor Bagger rollen dürfen, fallen mehrere Pflichtpositionen an. Die Vermessung und das Abstecken der Grenzen ist Voraussetzung für jede Bebauung. Ein Bodengutachten ist keine Pflicht, aber aus unserer Planungserfahrung heraus dringend zu empfehlen: Die Tragfähigkeit des Bodens entscheidet über die Fundamentkonstruktion, und Überraschungen im Boden sind teuer. Auf ehemaligen Gewerbeflächen kommt ein Altlastengutachten hinzu. Sanierungen, die sich daraus ergeben, können die Grundstückskosten drastisch nach oben treiben.
Steht auf dem Grundstück bereits ein Gebäude, das weichen muss, sind die Abrisskosten ebenfalls Teil der Gesamtrechnung. Asbest oder andere Schadstoffe erhöhen diesen Posten spürbar.
Die Baugenehmigung selbst verursacht Gebühren, die sich an der Bausumme orientieren, und eine Bearbeitungszeit, die Sie bei der Projektplanung berücksichtigen sollten. Zuständige Baurechtsbehörde ist in Fellbach und Waiblingen die Stadt selbst, in Kernen im Remstal das Landratsamt.
Baukosten und Finanzierungspuffer
Die eigentlichen Baukosten bilden bei einem Neubau den größten Block. Schlüsselfertige Kosten liegen je nach Ausstattung und Region in einer Spanne, die sich in den letzten Jahren deutlich nach oben verschoben hat. Einen festen Quadratmeterpreis zu nennen wäre im aktuellen Marktumfeld wenig verlässlich. Planen Sie in jedem Fall einen Puffer von mindestens 10–15 Prozent ein, denn Kostensteigerungen während der Bauzeit sind die Regel, nicht die Ausnahme.
Beim Eigenkapital gilt: Mindestens die Nebenkosten sollten ohne Kredit gedeckt sein, idealerweise mehr. KfW-Fördermittel für energieeffiziente Neubauten können die Zinsbelastung reduzieren, müssen aber vor Baubeginn beantragt werden. Bereitstellungszinsen auf noch nicht abgerufene Kreditbeträge laufen ab einem bestimmten Zeitpunkt unabhängig davon, ob gebaut wird oder nicht. Auch das gehört zur vollständigen Kalkulation.