Ein Grundstück ist erst dann bebaubar, wenn es erschlossen ist: wenn es also an das öffentliche Straßennetz, die Wasserversorgung, die Kanalisation und die Stromversorgung angebunden ist. Die Erschließung ist damit eine rechtliche Voraussetzung für jede Baugenehmigung nach dem Baugesetzbuch. Für Eigentümer bedeutet das: Fehlende oder unvollständige Erschließung wirkt sich unmittelbar auf den Wert und die Vermarktbarkeit eines Grundstücks aus.
Was zur Erschließung gehört
Man unterscheidet zwischen der Verkehrserschließung und der technischen Erschließung. Zur Verkehrserschließung zählt der gesicherte Zugang über eine öffentliche Straße oder eine private Erschließungsstraße mit entsprechend geregelter Nutzungsvereinbarung. Zur technischen Erschließung gehören der Trinkwasseranschluss, die Abwasserableitung über die Kanalisation (bei Streulagen auch eine zugelassene Kleinkläranlage), der Stromanschluss sowie optional Gas, Fernwärme und Telekommunikation.
Der Glasfaseranschluss hat sich in den vergangenen Jahren von einem Komfortmerkmal zu einem echten Standortfaktor entwickelt. Im Rems-Murr-Kreis sind die Ausbaustände je nach Lage und Gemeinde noch sehr unterschiedlich. Das lohnt sich vor einem Kauf konkret nachzufragen.
Wer baut, wer zahlt
In der Regel plant und baut die Gemeinde die öffentliche Infrastruktur und wälzt einen Teil der Kosten über Erschließungsbeiträge auf die Grundstückseigentümer ab. Die Beiträge richten sich nach der Grundstücksfläche und der Geschossflächenzahl. Sie werden fällig, sobald die Maßnahme abgeschlossen und der Bescheid zugestellt ist. Ratenzahlungen über mehrere Jahre sind häufig möglich.
Bei Neubaugebieten übernehmen oft Bauträger die Erschließung, die Kosten sind dann bereits im Grundstückspreis eingerechnet. Private Erschließungsstraßen, die von einer Eigentümergemeinschaft gemeinsam betrieben werden, bringen eigene Pflichten mit sich: Instandhaltung und Verkehrssicherungspflicht liegen dann bei den Anliegern, nicht bei der Gemeinde.
Beim Hauswasseranschluss vom Versorgungsnetz bis zur Grundstücksgrenze zahlt meist der Netzbetreiber. Ab der Grenze ist der Eigentümer zuständig, sowohl technisch als auch finanziell.
Was Sie vor dem Kauf klären sollten
Ob ein Grundstück voll erschlossen, teilerschlossen oder gar nicht erschlossen ist, lässt sich beim zuständigen Baurechtsamt erfragen. In Fellbach und Waiblingen als Große Kreisstädte ist das die jeweils eigene untere Baurechtsbehörde. Für Grundstücke in Kernen im Remstal ist das Landratsamt Rems-Murr-Kreis der richtige Ansprechpartner.
Holen Sie sich die Auskunft schriftlich. Fragen Sie dabei gezielt nach bereits beschlossenen, aber noch nicht abgerechneten Erschließungsmaßnahmen. Solche künftigen Beiträge tauchen im Kaufvertrag nicht automatisch auf und können schnell einen fünfstelligen Betrag erreichen. Aus der Planungspraxis wissen wir: Gerade bei älteren Grundstücken in Hanglagen oder Ortsrandlagen werden Straßenausbauten oder Kanalsanierungen manchmal erst Jahre nach dem Kauf abgerechnet, weil die Maßnahme zum Kaufzeitpunkt zwar schon beschlossen, aber noch nicht fertiggestellt war.
Im Kaufvertrag sollte klar geregelt sein, wer offene oder zukünftige Erschließungsbeiträge trägt. Fehlt diese Klausel, trägt in der Regel der neue Eigentümer die Last.
Steuerliche Einordnung
Erschließungsbeiträge erhöhen die Anschaffungskosten des Grundstücks. Bei einem vermieteten Objekt können diese Kosten über die Abschreibung berücksichtigt werden. Bei selbstgenutztem Wohneigentum sind sie steuerlich nicht absetzbar. Wer das Grundstück später verkauft, kann die nachgewiesenen Erschließungskosten als Anschaffungskosten gegenrechnen und so einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn mindern. Belege und Bescheide sollten Sie deshalb dauerhaft aufbewahren.