Ein Grundriss ist die maßstäbliche Zeichnung eines horizontalen Schnitts durch ein Gebäude, üblicherweise im Maßstab 1:100. Er zeigt, wie die Räume eines Geschosses angeordnet sind, wo Wände sitzen, wo Türen und Fenster aufgehen und wie die Flächen zueinander liegen. Damit ist er das zentrale Dokument für Planung, Baugenehmigung und Vermarktung.
Was im Grundriss zu lesen ist
Tragende Wände erscheinen dicker als nicht tragende, weil sie konstruktiv eine andere Rolle spielen. Türen werden mit ihrer Öffnungsrichtung und dem Schlagradius eingezeichnet, Fenster als Doppellinie. Treppen bekommen einen Aufwärtspfeil, der anzeigt, von welcher Seite man hinaufsteigt. Sanitärobjekte, Einbauten und gelegentlich auch Möbel folgen genormten Symbolen nach DIN. Wer einen Grundriss lesen kann, erkennt auf einen Blick, ob ein Zimmer tatsächlich nutzbar ist oder ob die Tür die halbe Stellfläche blockiert.
Welcher Grundriss wofür gilt
Im Laufe eines Bauprojekts entstehen verschiedene Varianten für verschiedene Zwecke. Der Entwurfsgrundriss hält die erste Idee fest, noch ohne alle baurechtlichen Details. Für den Bauantrag braucht die zuständige Baurechtsbehörde einen Genehmigungsgrundriss mit allen vorgeschriebenen Angaben. In Fellbach und Waiblingen als Großen Kreisstädten ist das die eigene untere Baurechtsbehörde, für Kernen im Remstal das Landratsamt Rems-Murr-Kreis. Handwerker arbeiten dann mit dem Ausführungsgrundriss, der deutlich mehr Detail enthält. Später, wenn ein Gebäude bereits steht, dokumentiert der Bestandsgrundriss das, was tatsächlich gebaut wurde. Genau dieser Typ ist beim Verkauf gefragt.
Grundriss und Flächenberechnung
Aus dem Grundriss lässt sich die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung ermitteln. Das klingt technisch, hat aber direkte Auswirkungen auf den Verkaufspreis. Räume unter Dachschrägen zählen je nach Höhe nur anteilig, Balkone und Terrassen werden ebenfalls nicht voll angerechnet. Aus der Planung kennen wir Fälle, bei denen der im Exposé genannte Wert und die tatsächlich anrechenbare Fläche merklich auseinanderlagen. Das ist kein Kavaliersdelikt: Eine falsche Flächenangabe kann nach dem Kauf zu Rückforderungen führen. Wer sein Haus im Remstal verkaufen möchte und keinen aktuellen Bestandsgrundriss hat, sollte eine Aufmaßaufnahme beauftragen, bevor das Exposé rausgeht.
Was einen guten Grundriss ausmacht
Ein funktionaler Grundriss hat kurze Wege, Tageslicht in allen Aufenthaltsräumen und eine klare Trennung zwischen Wohn- und Schlafbereich. Durchgangszimmer gelten seit Jahrzehnten als Nachteil, weil sie einem Raum immer eine zweite Funktion aufzwingen. Gute Stellflächen entlang der Wände und ausreichend breite Türen für verschiedene Lebensphasen sind ebenfalls Qualitätsmerkmale, die Kaufinteressenten heute gezielt prüfen. Im Remstal, wo Bestandsimmobilien oft aus den 1960er bis 1980er Jahren stammen, sehen wir regelmäßig Grundrisse mit langen Mittelfluren und kleinen Einzelräumen. Das lässt sich manchmal durch den Rückbau einer nicht tragenden Wand verbessern, aber solche Eingriffe sollten vor dem Verkauf mit einem Fachkundigen besprochen werden, damit der Aufwand nicht den Erlös übersteigt.
Grundriss beim Kauf und beim Verkauf
Wer kauft, sollte den Grundriss nie nur als Bild betrachten. Maße vor Ort nachmessen, Möblierung gedanklich durchspielen und prüfen, ob Raumproportionen wirklich zur geplanten Nutzung passen. Wer verkauft, braucht einen aktuellen, lesbaren Grundriss für das Exposé. Ein möblierter Grundriss hilft Interessenten dabei, sich die Nutzung vorzustellen, und verkürzt oft die Zeit bis zur ersten ernsthaften Anfrage. Den Unterschied zwischen einem schlecht lesbaren alten Plan und einer aufbereiteten Darstellung merkt man an der Resonanz auf die Anzeige deutlich.