Wer eine Immobilie finanziert, räumt der Bank in aller Regel ein Recht am Grundstück selbst ein. Dieses Recht nennt sich Grundpfandrecht: Es gibt dem Gläubiger die Befugnis, sich bei Zahlungsausfall aus dem Grundstück zu befriedigen, im Ernstfall durch Zwangsversteigerung. Eingetragen wird es in Abteilung III des Grundbuchs, also dort, wo jeder Kaufinteressent als Erstes hinschaut. Die beiden praktisch relevanten Formen sind die Grundschuld und die Hypothek.
Grundschuld: das Standardinstrument der Baufinanzierung
Die Grundschuld macht heute den weitaus größten Teil aller Grundpfandrechte aus. Sie ist nicht direkt an eine bestimmte Forderung gekoppelt, sondern steht eigenständig im Grundbuch. Das klingt nach einem technischen Detail, hat aber praktische Folgen: Wenn Sie ein Darlehen vollständig zurückgezahlt haben, verschwindet die Grundschuld nicht automatisch. Sie bleibt eingetragen, bis Sie die Löschung aktiv beantragen.
Für die Bank ist diese Konstruktion bequem, für Sie als Eigentümer lohnt sich ein bewusster Umgang damit. Wer eine Anschlussfinanzierung plant, kann eine bestehende Grundschuld auf das neue Darlehen übertragen. Wer dagegen verkaufen möchte, braucht entweder eine Lastenfreistellung oder muss die Grundschuld löschen lassen. Beides kostet Zeit und Geld, und beides sollte im Kaufvertrag klar geregelt sein.
Der Normalfall ist die Buchgrundschuld ohne physischen Brief. Die Bank bekommt zusätzlich zur Grundbucheintragung eine sofort vollstreckbare notarielle Urkunde, die ihr im Ernstfall die Zwangsvollstreckung ohne Gerichtsurteil ermöglicht. Das klingt drastisch, ist aber in der Praxis das übliche Instrument.
Hypothek: historisch wichtig, heute selten
Die Hypothek funktioniert anders: Sie ist direkt an die zugrunde liegende Forderung gebunden. Sinkt das Darlehen durch Tilgung, sinkt die Hypothek mit. Bei vollständiger Rückzahlung erlischt sie von selbst. Diese Konstruktion wirkt auf den ersten Blick ordentlicher, in der Praxis hat sie sich aber nicht durchgesetzt. Banken bevorzugen die flexiblere Grundschuld. Wenn Sie in einem älteren Grundbuchauszug auf eine Hypothek stoßen, kann das bedeuten, dass der Eintrag schlicht nie bereinigt wurde. Ein genauer Blick lohnt sich.
Rang, Verwertung und was er für Käufer und Verkäufer bedeutet
Mehrere Grundpfandrechte an einem Grundstück werden nach dem Datum ihrer Eintragung gereiht. Wer zuerst eingetragen ist, wird im Verwertungsfall zuerst bedient. Erstrangige Rechte tragen das geringste Risiko und ermöglichen günstigere Finanzierungskonditionen. Nachrangige Gläubiger bekommen nur, was nach der Bedienung der Vorrangigen noch übrig bleibt.
Für Eigentümer im Remstal, die verkaufen wollen, hat der Rang eine unmittelbar praktische Seite: Liegt auf Ihrer Immobilie noch eine Finanzierungsgrundschuld, muss diese beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst werden. Der Notar kümmert sich um die Abwicklung, aber Sie sollten vorab wissen, wie hoch die Restvaluta ist und ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Das ist beim Kaufpreis eine der ersten Fragen, die wir mit Ihnen klären.
Bestellung und Löschung: Kosten und Ablauf
Die Bestellung einer Grundschuld erfordert eine notarielle Beurkundung und die anschließende Eintragung ins Grundbuch, in unserem Gebiet zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Waiblingen. Die Kosten richten sich nach dem Wert der Grundschuld und bewegen sich grob in der Größenordnung von rund 0,5 Prozent der Grundschuldsumme für Notar und Grundbuch zusammen.
Wenn das Darlehen abbezahlt ist, stellt die Bank eine Löschungsbewilligung aus. Diese beim Grundbuchamt einzureichen kostet nochmals etwa 0,2 Prozent des Grundschuldbetrags. Ob sich die Löschung lohnt oder ob Sie die Grundschuld lieber für eine spätere Anschlussfinanzierung stehen lassen, hängt von Ihren Plänen ab. Vor einem Verkauf sollten Sie das in jedem Fall entscheiden, denn ein belastetes Grundbuch schreckt Käufer ab, auch wenn die Finanzierung längst abgelöst ist.