Grundbuchlasten sind alle Rechte Dritter, die im Grundbuch eines Grundstücks eingetragen sind und dessen Eigentümer binden. Sie wirken als sogenannte dingliche Rechte gegenüber jedermann, also auch gegenüber einem künftigen Käufer. Wer ein Grundstück erwirbt, übernimmt diese Lasten mit, sofern sie nicht vor dem Eigentumsübergang gelöscht oder abgelöst werden. Für Eigentümer, die verkaufen wollen, ist die vollständige Kenntnis aller Eintragungen deshalb keine Formalität, sondern eine handfeste Voraussetzung für eine saubere Abwicklung.
Wo die Lasten stehen und was sie bedeuten
Das Grundbuch gliedert sich in drei Abteilungen. Eigentümer und Erwerbsvorgänge finden sich in Abteilung I. Abteilung II enthält Lasten und Beschränkungen: Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte und Ähnliches. Abteilung III listet die Grundpfandrechte auf, also Grundschulden und Hypotheken.
Vor jedem Kauf und vor dem Start eines Verkaufs gehört ein aktueller Grundbuchauszug auf den Tisch. Zuständig ist seit 2017 das Grundbuchamt beim Amtsgericht Waiblingen, das die Aufgabe zentral für den gesamten Rems-Murr-Kreis übernommen hat. Wer in Fellbach ein Grundstück hält und noch davon ausgeht, das Grundbuch liege am Amtsgericht Fellbach, wird dort nicht mehr fündig.
Grundpfandrechte: die häufigste Last
Grundschulden und Hypotheken sichern Immobiliendarlehen ab. Sie geben der Bank im Ernstfall das Recht, das Grundstück zwangsweise zu verwerten. Entscheidend ist dabei der Rang: Ein früher eingetragenes Recht hat Vorrang vor einem späteren. Bei einer Zwangsversteigerung werden Gläubiger in dieser Reihenfolge bedient; wer nachrangig steht, bekommt nur, was nach den vorrangigen Rechten noch übrig bleibt.
Beim Verkauf ist die lastenfreie Übergabe der Regelfall. Der Verkäufer löst das Darlehen aus dem Kaufpreis ab, die Bank stellt eine Löschungsbewilligung aus, und der Notar kümmert sich um die Löschung. Gleichzeitig kann die finanzierende Bank des Käufers ihre neue Grundschuld eintragen lassen. Dieser Ablauf ist im Remstal standardmäßige Notarpraxis und kein Sonderfall, er erfordert aber Vorlaufzeit und eine klare Kommunikation mit allen Beteiligten.
Ein häufiges Problem: Grundschulden, die schon lange nicht mehr valutieren, also für die kein Darlehen mehr besteht, bleiben im Grundbuch stehen, solange niemand die Löschung beantragt. Solche “leeren” Grundschulden behindern keinen Verkauf, aber sie sollten vor dem Notartermin geklärt sein, um keine Zeit zu verlieren.
Dienstbarkeiten und Wohnrechte
Dienstbarkeiten in Abteilung II sind vielfältiger und in ihren Auswirkungen schwerer einzuschätzen als Grundpfandrechte. Eine Grunddienstbarkeit belastet ein Grundstück zugunsten eines anderen: Ein Wegerecht etwa erlaubt dem Nachbarn, über das Grundstück zu gehen oder zu fahren. Ein Leitungsrecht sichert dem Versorgungsträger den Zugang zu einer unterirdischen Leitung. Diese Rechte erlöschen nicht mit einem Eigentümerwechsel.
Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten wie ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch sind an eine bestimmte Person geknüpft. Das Wohnrecht gibt dem Berechtigten das Recht, die Immobilie zu bewohnen. Nießbrauch geht noch weiter: Der Berechtigte kann die Immobilie auch vermieten und die Einnahmen einbehalten. Beide Rechte entstehen häufig bei Übertragungen innerhalb der Familie, wenn Eltern die Immobilie an Kinder übergeben, sich aber das Wohnrecht vorbehalten.
Ein Verkauf ist trotz eingetragenem Wohnrecht oder Nießbrauch möglich, aber der Käufer übernimmt das Recht. Das mindert den Wert erheblich. Wie stark, hängt vom Alter des Berechtigten, dem Mietwert des Objekts und der statistischen Lebenserwartung ab. Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen eine Immobilie mit belastetem Erdgeschoss und freiem Obergeschoss jahrelang nicht vermittelt werden konnte, weil Käufer und Käuferin die Nutzungseinschränkung unterschätzt hatten. Wer verkaufen will und ein solches Recht im Grundbuch hat, sollte frühzeitig prüfen, ob eine Ablösung durch Kapitalabfindung in Frage kommt. Der Berechtigte muss einer Ablösung allerdings nicht zustimmen.
Lasten löchen: Was es braucht
Jede Löschung setzt die Mitwirkung des Berechtigten voraus. Die Bank stellt eine Löschungsbewilligung aus, eine natürliche Person als Berechtigte einer Dienstbarkeit muss ebenfalls zustimmen. Liegt die Bewilligung vor, stellt der Notar oder ein Verfahrensbevollmächtigter den Löschungsantrag beim Grundbuchamt in Waiblingen.
Ist der Berechtigte verstorben und ein Wohnrecht damit erloschen, genügt in der Regel der Sterbeakt als Nachweis, um die Löschung zu beantragen. Auch das klingt einfacher als es manchmal ist: Manchmal fehlen Urkunden, manchmal ist unklar, ob ein Recht wirklich erloschen ist. Hier lohnt es sich, nicht auf eigene Faust zu agieren, sondern den Notar frühzeitig einzubinden.
Was das für Ihren Verkauf bedeutet
Bevor wir ein Objekt im Remstal in die Vermarktung nehmen, fordern wir den aktuellen Grundbuchauszug an und gehen alle drei Abteilungen durch. Nicht jede Last ist ein Problem, aber jede muss bekannt sein. Eine nicht valutierte Grundschuld lässt sich unkompliziert löschen. Ein lebenslanges Wohnrecht einer 60-jährigen Person hingegen verändert die Vermarktungsstrategie und die Preisvorstellung grundlegend. Unangenehme Eintragungen beschönigen wir nicht, wir klären sie, bevor sie im Bieterverfahren oder am Notartermin zum Problem werden.