Ein Wegerecht ist eine Grunddienstbarkeit, die im Grundbuch in Abteilung II eingetragen wird und dem Eigentümer eines Grundstücks das Recht gibt, ein benachbartes Grundstück als Zugang oder Zufahrt zu nutzen. Das Recht ist dinglich: Es haftet am Grundstück, nicht an einer bestimmten Person, und geht bei jedem Eigentümerwechsel automatisch auf den Käufer über. Wer ein belastetes oder ein begünstigtes Grundstück erwirbt, übernimmt das Wegerecht ohne gesonderte Vereinbarung.
Welche Arten es gibt
Die häufigste Form im Alltag ist das Fahrwegerecht: Es erlaubt das Befahren mit Pkw, gelegentlich auch mit Lkw, und setzt in der Regel eine Wegbreite von mindestens drei Metern voraus. Das erzeugt spürbare Pflichten beim Unterhalt und eine höhere Belastung für das dienende Grundstück.
Daneben gibt es das Fußwegerecht, das lediglich das Begehen zu Fuß erlaubt. Schmale Zugänge hinter Reihenhäusern oder Gartenparzellen sind typische Fälle. Die dritte Variante ist das Leitungswegerecht für unterirdische Versorgungsleitungen (Wasser, Strom, Gas). Es berechtigt neben der Verlegung auch zum Wartungszugang und ist oft nicht auf den ersten Blick im Gelände sichtbar.
Wie ein Wegerecht entsteht
Der Normalfall ist die vertragliche Vereinbarung: Beide Eigentümer einigen sich, ein Notar beurkundet die Dienstbarkeit, und sie wird im Grundbuch eingetragen. Das Recht kann entgeltlich oder unentgeltlich bestellt werden.
Fehlt einem Grundstück jede öffentliche Wegeverbindung, greift das gesetzliche Notwegerecht nach § 917 BGB. Der Eigentümer kann dann verlangen, dass er das Nachbargrundstück gegen Zahlung einer Entschädigung benutzen darf. Ein Gericht legt Trasse und Entschädigung fest, wenn keine Einigung zustande kommt. Im Remstal tritt dieser Fall gelegentlich bei hinterliegenden Grundstücken in Hanglagen auf, etwa rund um den Kappelberg, wo die Erschließung historisch gewachsen und manchmal lückenhaft ist.
Die Ersitzung, also der Erwerb eines Wegerechts durch jahrzehntelange Nutzung ohne Grundbucheintrag, ist rechtlich zwar möglich, in der Praxis aber kaum durchzusetzen, weil der lückenlose Nachweis über dreißig Jahre sehr schwer zu führen ist.
Was das Recht konkret umfasst und wer zahlt
Der eingetragene Text im Grundbuch bestimmt den Umfang. Ist er unscharf formuliert, gilt im Zweifel die Auslegung zugunsten des belasteten Grundstücks. Für den Unterhalt des Weges ist grundsätzlich derjenige verantwortlich, der das Recht nutzt. Wird der Weg von mehreren Parteien gemeinsam genutzt, wird die Last anteilig aufgeteilt. Der Eigentümer des dienenden Grundstücks muss die Nutzung dulden, ist aber nicht verpflichtet, den Weg in Stand zu halten oder auszubauen.
Was es für den Verkaufswert bedeutet
Ein Wegerecht wirkt sich nahezu immer auf den Wert aus, und zwar in zwei Richtungen. Das belastete Grundstück verliert an Wert, weil ein Teil der Fläche dauerhaft durch Dritte genutzt wird und weil Käufer die Belastung als Risiko einstufen. Je nach Umfang des Rechts, Lage der Trasse und Nutzungsintensität kann der Abschlag erheblich sein. Hinzu kommt, dass Banken ein vorrangiges Wegerecht bei der Finanzierung berücksichtigen: Steht die Dienstbarkeit im Rang vor einer einzutragenden Grundschuld, kann das die Beleihung erschweren.
Das begünstigte Grundstück profitiert hingegen, weil es ohne das Recht möglicherweise gar nicht oder nur eingeschränkt erreichbar wäre.
Gelöscht wird ein Wegerecht durch eine notarielle Löschungsbewilligung des Berechtigten und die anschließende Grundbucheintragung beim Amtsgericht Waiblingen, das seit 2017 als zentrales Grundbuchamt für die gesamte Region zuständig ist. Außerdem erlischt das Recht, wenn der Zweck entfällt oder ein befristetes Recht ausläuft.
Häufige Frage:
Wir kaufen ein Grundstück, auf dem ein Wegerecht für den Nachbarn eingetragen ist. Können wir das loswerden, wenn der Nachbar irgendwann selbst eine andere Zuwegung bekommt?
Ja, in diesem Fall können Sie die Löschung beantragen, aber nur mit dem Einverständnis des Berechtigten. Wenn der Nachbar eine eigene, öffentlich erschlossene Zufahrt erhält, besteht kein Anlass mehr, das Recht im Grundbuch zu belassen. Sie sollten dann frühzeitig eine Löschungsvereinbarung mit notarieller Beurkundung anstreben. Handeln der Nachbar oder dessen Erben nicht freiwillig mit, bleibt Ihnen der Klageweg über den Wegfall des Zwecks. Das lohnt den Aufwand, weil ein gelöschtes Wegerecht den Verkehrswert Ihres Grundstücks spürbar verbessert und die Finanzierung für spätere Käufer vereinfacht.