Eine Globalgrundschuld ist eine Grundschuld, die nicht auf einem einzelnen Grundstück, sondern gleichzeitig auf mehreren Grundstücken eingetragen wird. Die finanzierende Bank kann sich dabei nach eigenem Ermessen aus jedem der belasteten Grundstücke befriedigen. Dieses Konstrukt begegnet Ihnen vor allem dort, wo Bauträger größere Projekte realisieren und die Finanzierung über ein einziges Darlehen abbilden.
Wie die Haftung verteilt ist
Die entscheidende Eigenheit einer Globalgrundschuld liegt darin, dass jedes einzelne Grundstück für den gesamten Darlehensbetrag haftet. Es gibt keine automatische Aufteilung nach Flächenanteilen oder Kaufpreisen. Wenn ein Bauträger also zehn Reihenhäuser auf zehn Flurstücken errichtet und das Gesamtprojekt mit einer Globalgrundschuld finanziert, steht jede dieser zehn Einheiten zunächst für das vollständige Darlehen gerade.
Für die Bank ist das komfortabel: Sie muss sich nicht um eine kleinteilige Besicherung kümmern und kann im Ernstfall das Grundstück verwerten, das ihr am günstigsten erscheint. Für den Käufer einer einzelnen Einheit ist es ein ernstes Risiko, wenn er nicht weiß, wie dieses Konstrukt aufgelöst wird.
Was das beim Bauträgerkauf bedeutet
Im Remstal werden regelmäßig kleinere Mehrfamilienhäuser und Reihenhausanlagen von Bauträgern vermarktet, häufig in Fellbach, Kernen im Remstal oder Waiblingen. Fast immer steht hinter der Projektfinanzierung eine Globalgrundschuld. Wer eine solche Einheit kauft, erwirbt das Eigentum an einem Grundstück, das bis zur Freistellung noch vollständig für ein fremdes Darlehen haftet.
Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) schützt Käufer in diesem Fall: Der Bauträger darf Kaufpreiszahlungen erst dann entgegennehmen, wenn entweder die Grundschuld gelöscht ist oder die Bank eine wirksame Freistellungserklärung abgegeben hat. Ohne diesen Schutz könnte ein Käufer sein Geld verlieren, falls der Bauträger in die Insolvenz geht und die Bank das Grundstück verwertet.
Die Freistellungserklärung im Detail
Die Freistellungserklärung ist das Dokument, mit dem die Bank zusagt, die betreffende Einheit nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises aus der Globalgrundschuld zu entlassen. Sie enthält in der Regel eine klare Bedingung: Die Zahlung muss auf ein bestimmtes Konto bei der finanzierenden Bank eingehen, nicht auf ein allgemeines Geschäftskonto des Bauträgers. Erst dann wird die Grundschuld für diese Einheit gelöscht.
Der Notar prüft vor der Fälligstellung des Kaufpreises, ob eine solche Erklärung tatsächlich vorliegt und ob sie inhaltlich ausreichend ist. Das Grundbuchamt Waiblingen, das seit 2017 für den gesamten Rems-Murr-Kreis zuständig ist, vollzieht die Löschung anschließend auf Antrag. Wer eine Neubauwohnung oder ein Reihenhaus vom Bauträger kauft, sollte diesen Schritt nicht als Formalität abtun. Ohne eine belastbare Freistellungserklärung sollte kein Cent fließen.