Ein Generalunternehmer (GU) ist ein Bauunternehmen, das gegenüber dem Bauherrn die vollständige vertragliche Verantwortung für ein Bauvorhaben übernimmt. Er erbringt dabei eigene Bauleistungen, zum Beispiel den Rohbau, und vergibt weitere Gewerke an Nachunternehmer. Für den Bauherrn gibt es nur einen Ansprechpartner und nur einen Vertrag.
Was der Generalunternehmer leistet
Der GU koordiniert sämtliche am Bau beteiligten Firmen, stimmt Termine ab und haftet für das Ergebnis. Das klingt komfortabel, und das ist es in der Praxis auch. Der Aufwand, den man sich als Bauherr spart, ist erheblich: keine Abstimmung zwischen Rohbauer, Elektriker und Heizungsbauer, keine Diskussionen darüber, wer für einen Schaden an der Schnittstelle zweier Gewerke verantwortlich ist. Der GU schuldet ein mangelfreies Werk, die Gewährleistungsfrist beträgt fünf Jahre ab Abnahme.
Gegenüber dem Generalübernehmer gibt es einen wichtigen Unterschied: Der Generalübernehmer vergibt alles an Nachunternehmer und erbringt selbst keine Bauleistungen. Der GU hingegen führt wesentliche Teile, typischerweise den Rohbau, mit eigenem Personal aus. In der Praxis verwischen die Begriffe oft; entscheidend ist, was im Vertrag steht, nicht die Bezeichnung des Unternehmens.
Vertragsform und Vergütung
Rechtliche Grundlage ist der Werkvertrag nach BGB. Der GU schuldet kein Bemühen, sondern ein Ergebnis. Deshalb ist eine präzise Baubeschreibung das wichtigste Dokument im ganzen Vertrag. Was dort nicht steht, wird entweder nicht gebaut oder als Nachtrag teuer nachberechnet. Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen eine ungenaue Baubeschreibung aus einem kalkulierten Festpreis ein deutlich teureres Projekt gemacht hat.
Beim Pauschalpreisvertrag liegt das Kostenüberschreitungsrisiko beim GU. Das schützt den Bauherrn, solange sich an der Leistung nichts ändert. Änderungswünsche oder unklare Leistungsabgrenzungen öffnen die Tür für Nachträge. Wer auf Nummer sicher gehen will, lässt den Vertragsentwurf vor Unterschrift von einem Fachanwalt prüfen.
Risiken und wie man sie begrenzt
Das größte Risiko beim Generalunternehmermodell ist die Insolvenz des GU während der Bauphase. Das Vorhaben bleibt dann unfertig, die bereits geleisteten Zahlungen sind schwer zurückzuholen. Drei Bürgschaften sollten deshalb zum Standard jedes GU-Vertrags gehören:
- Vertragserfüllungsbürgschaft, die die Fertigstellung absichert
- Vorauszahlungsbürgschaft für vereinbarte Anzahlungen
- Gewährleistungsbürgschaft für die Zeit nach der Abnahme
Ergänzend hilft ein Zahlungsplan, der sich am tatsächlichen Baufortschritt orientiert, und eine Vertragsstrafe für den Fall verzögerter Fertigstellung. Regelmäßige Baustellenbesuche gehören zur aktiven Bauherrenrolle, auch wenn der GU alles koordiniert. Mängel sollten schriftlich und zeitnah gerügt werden.
Auswahl und praktisches Vorgehen
Drei Angebote zu vergleichen ist sinnvoll, reicht aber nicht. Referenzprojekte besuchen, am besten mit den damaligen Bauherren sprechen, und die Bonität des Unternehmens prüfen. Im Remstal gibt es regional tätige Bauunternehmen mit guter Ortskenntnis, aber auch überregionale Anbieter mit standardisierten Konzepten. Welches Modell besser passt, hängt vom Vorhaben ab. Unser Architekt kann dabei helfen einzuschätzen, ob Leistungsverzeichnis und Baubeschreibung das abdecken, was tatsächlich gebaut werden soll.