Der Gefahrenübergang markiert den Zeitpunkt, ab dem der Käufer das Risiko für zufällige Schäden an der Immobilie trägt. Brennt das Haus danach ab oder deckt ein Sturm das Dach ab, ist das sein Problem. Bis zu diesem Stichtag liegt das Risiko beim Verkäufer. Im Kaufvertrag lässt sich dieser Zeitpunkt präzise regeln, und genau das sollte man tun.
Drei Übergänge, die nicht gleichzeitig stattfinden
Das verwirrt viele Eigentümer beim ersten Mal: Besitz, Eigentum und Gefahr gehen bei einem Immobilienkauf zu unterschiedlichen Zeitpunkten über. Der Käufer zieht ein und nutzt die Immobilie, ist aber noch kein Eigentümer, weil er erst mit der Eintragung ins Grundbuch rechtlich zum Eigentümer wird. Das Grundbuchamt für Fellbach, Kernen im Remstal und Waiblingen sitzt seit 2017 zentral beim Amtsgericht Waiblingen. Zwischen Kaufvertragsunterzeichnung und dieser Eintragung vergehen oft Wochen.
Die Gefahr geht nach § 446 BGB mit der Übergabe der Sache über, also mit dem Besitzwechsel. Gleichzeitig wechseln auch Nutzungen und Lasten: Ab diesem Zeitpunkt stehen dem Käufer etwa Mieteinnahmen zu, er zahlt aber auch die laufenden Kosten.
Wann der Stichtag konkret entsteht
Notarielle Kaufverträge knüpfen den Besitzübergang in der Praxis fast immer an den vollständigen Eingang des Kaufpreises. Der Notar prüft die Voraussetzungen und erteilt dem Käufer eine sogenannte Fälligkeitsmitteilung. Erst dann überweist der Käufer den Betrag, und erst nach Zahlungseingang erfolgt die Schlüsselübergabe. Der Tag der Schlüsselübergabe ist der Tag des Gefahrenübergangs.
Möchte der Käufer die Immobilie schon vorher betreten oder nutzen, braucht es dafür eine klare vertragliche Regelung, zum Beispiel einen Zwischennutzungsvertrag. Ohne eine solche Absprache bleibt der Verkäufer in der Haftung, auch wenn der Käufer faktisch schon vor Ort ist.
Versicherungsschutz nahtlos sichern
Ab dem Gefahrenübergang trägt der Käufer alle Zufallsrisiken: Feuer, Leitungswasser, Sturm, Hagel. Der Gesetzgeber hat das Versicherungsthema in § 95 VVG geregelt: Die bestehende Gebäudeversicherung des Verkäufers geht kraft Gesetzes auf den Käufer über. Der Käufer kann sie innerhalb eines Monats nach Eigentumsübergang kündigen, hat aber bis dahin automatisch Versicherungsschutz.
In der Praxis empfehlen wir trotzdem, nicht auf diesen gesetzlichen Übergang zu vertrauen, sondern den Versicherungsschutz aktiv abzustimmen. Prüfen Sie als Käufer, ob die bestehende Police ausreichend ist, und klären Sie mit dem Verkäufer, welche Versicherungen zum Übergabetag bestehen. Gerade bei Elementarschäden, die im Rems-Murr-Kreis nicht überall automatisch mitversichert sind, lohnt ein genauer Blick auf die Konditionen.
Dokumentation schützt beide Seiten
Schäden, die zwischen Vertragsunterzeichnung und Schlüsselübergabe entstehen, gehen zu Lasten des Verkäufers. Was danach passiert, ist Sache des Käufers. Damit im Streitfall klar ist, welche Mängel wann vorhanden waren, gehört ein Übergabeprotokoll zur Pflicht. Halten Sie darin den Zustand aller Räume und Außenanlagen fest, lesen Sie Zählerstände für Strom, Gas und Wasser ab, und lassen Sie das Protokoll von beiden Parteien unterschreiben. Fotos ergänzen das Protokoll sinnvoll. Aus der Praxis wissen wir: Streit über die Frage, ob ein Riss in der Wand schon vorher da war, lässt sich mit einem guten Protokoll gar nicht erst führen.
Sonderfall Bauträgerkauf
Wer eine noch nicht fertiggestellte Immobilie vom Bauträger kauft, zahlt nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) in Raten, die an bestimmte Baufortschritte geknüpft sind. Das bedeutet: Der Käufer hat unter Umständen bereits einen erheblichen Teil des Kaufpreises überwiesen, bevor der Gefahrenübergang stattfindet. Dieser erfolgt hier nicht mit der Schlüsselübergabe, sondern mit der förmlichen Abnahme des fertiggestellten Objekts. Erst ab diesem Zeitpunkt beginnen auch die Gewährleistungsfristen zu laufen. Bis zur Abnahme trägt der Bauträger die sogenannte Baugefahr, unabhängig davon, wie viel bereits gezahlt wurde.