Fremdkapital ist der Teil der Finanzierung, den Sie sich leihen: Geld, das Ihnen gehört, solange Sie es nutzen, das Sie aber mit Zinsen zurückzahlen müssen. Beim Immobilienkauf ist das Bankdarlehen die häufigste Form, abgesichert durch eine Grundschuld auf das Grundstück. Daneben gibt es Bauspardarlehen und zinsgünstige Förderprogramme, etwa der KfW oder der landeseigenen L-Bank in Baden-Württemberg.
Welche Formen es gibt
Das klassische Annuitätendarlehen ist der Standard: gleichbleibende Monatsrate über die gesamte Zinsbindungszeit, bestehend aus Zins- und Tilgungsanteil. Wer Planungssicherheit will, wählt eine lange Zinsbindung von 15 bis 30 Jahren. Wer das Zinsänderungsrisiko vollständig ausschließen möchte, greift zum Volltilgerdarlehen, das bis zum letzten Cent innerhalb der Zinsbindung abgezahlt ist.
Bauspardarlehen funktionieren zweistufig: erst eine Ansparphase, dann ein Darlehen zu einem fest vereinbarten Zinssatz. Das lohnt sich vor allem dann, wenn Sie in einigen Jahren mit steigenden Zinsen rechnen und sich den heutigen Satz schon heute sichern wollen.
Förderdarlehen der KfW und der L-Bank bieten in der Regel günstigere Konditionen als ein reines Bankdarlehen, sind aber an Bedingungen geknüpft, zum Beispiel einen bestimmten Energiestandard beim Neubau oder bei der Sanierung. Eine Kombination aus KfW-Darlehen und einem Bankdarlehen ist in der Praxis häufig sinnvoller als ein einziges großes Darlehen.
Beleihung, Zinssatz und was beides bedeutet
Die Bank bewertet die Immobilie mit einem Beleihungswert, der in der Regel unter dem Kaufpreis liegt. Bis zu 60 Prozent dieses Wertes gelten als erstrangige Beleihung und werden zu den besten Konditionen vergeben. Liegt der Finanzierungsbedarf darüber, steigen die Zinsaufschläge. Bei einer Vollfinanzierung ohne Eigenkapital sind die Aufschläge erheblich.
Der Zinssatz, den Sie zahlen, hängt von Ihrer Bonität, der Beleihungshöhe und der Laufzeit ab. Für den Angebotsvergleich ist der Effektivzins die richtige Kennzahl, weil er alle Kosten einschließt. Wer mehrere Angebote einholt, findet oft einen messbaren Unterschied.
Für eine Immobilie in Fellbach oder Kernen im Remstal, wo Bodenrichtwerte am oberen Rand des Kreises liegen, bedeutet das: Der Kaufpreis ist hoch, der Eigenkapitalbedarf entsprechend, und ein halber Prozentpunkt Unterschied im Zinssatz macht über eine lange Laufzeit einen erheblichen Betrag aus.
Kosten und Tragfähigkeit
Die Zinskosten sind der größte Kostenblock beim Fremdkapital, nicht die einzige Ausgabe. Hinzu kommen die Grundschuldbestellung beim Notar sowie gegebenenfalls Bereitstellungszinsen, wenn sich der Baubeginn verzögert.
Die wichtigere Frage ist die Tragfähigkeit: Können Sie die monatliche Rate dauerhaft stemmen und dabei noch eine Reserve für Unvorhergesehenes halten? Als grobe Orientierung gilt, dass die Kreditrate nicht mehr als 30 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens beanspruchen sollte. Wer diese Grenze knapp unterschreitet und gleichzeitig keine Rücklage hat, ist bei einem Einkommensausfall schnell in der Bredouille.
Risiken, die Sie kennen sollten
Das Zinsänderungsrisiko tritt ein, wenn die Zinsbindung ausläuft und die Anschlussfinanzierung zu einem höheren Satz vereinbart werden muss. Ein Forward-Darlehen kann dieses Risiko begrenzen, indem der neue Zinssatz schon Jahre vor dem Ablauf gesichert wird. Das kostet einen Aufschlag, gibt aber Planungssicherheit.
Das zweite Risiko ist ein Wertverlust der Immobilie. Wer nah an der Vollfinanzierung ist und die Immobilie im ungünstigsten Moment verkaufen muss, kann auf einem Restschuldberg sitzen bleiben. Deshalb ist ein solider Eigenkapitalpuffer keine Vorsicht aus dem Lehrbuch, sondern echte Absicherung. Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen nachträgliche Baumängel oder eine Nutzungsänderung die Finanzierungsrechnung empfindlich verändert haben. Ein kleiner Puffer schützt in solchen Situationen mehr als jede Versicherung.