Ein Finanzierungsplan stellt auf der einen Seite alle Kosten eines Immobilienerwerbs oder Bauvorhabens zusammen und auf der anderen Seite sämtliche Mittel, mit denen diese Kosten gedeckt werden. Beide Seiten müssen am Ende aufgehen. Der Plan dient Banken als Grundlage für die Kreditentscheidung und Ihnen selbst als Werkzeug, um zu erkennen, ob das Vorhaben realistisch finanzierbar ist.
Was auf der Kostenseite steht
Viele Käufer denken beim ersten Durchrechnen vor allem an den Kaufpreis. Das ist verständlich, aber zu kurz gedacht. Dazu kommen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbucheintragung und Maklerprovision. In Baden-Württemberg beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent des Kaufpreises. Die Maklerprovision liegt im Remstal üblicherweise bei 3,57 Prozent inkl. MwSt. je Seite. Notar und Grundbuch schlagen zusammen mit rund 1,5 bis 2,0 Prozent zu Buche. In der Summe landen diese Erwerbsnebenkosten zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises, ohne dass dafür auch nur eine Wand gestrichen oder eine Küche eingebaut wurde.
Bei einem Neubau oder einer Kernsanierung kommen weitere Positionen hinzu: Planungskosten, Bauversicherungen, Zwischenfinanzierungszinsen, Außenanlagen und der Umzug. Aus der Planung kennen wir Projekte, bei denen gerade die letzten Posten, Außenanlagen und Erstausstattung, systematisch unterschätzt wurden und am Ende zu echten Engpässen geführt haben.
Eigenkapital: was zählt und wie viel genug ist
Zum Eigenkapital gehören Bankguthaben, Wertpapiere, Bausparguthaben, aber auch Schenkungen oder Erbschaften, sofern sie zum Kaufzeitpunkt verfügbar sind. Bei Bauvorhaben werden zuweilen auch Eigenleistungen angesetzt, die sogenannte Muskelhypothek. Banken bewerten das unterschiedlich und setzen dafür Obergrenzen.
Als Mindestanforderung gilt: Das Eigenkapital sollte die gesamten Erwerbsnebenkosten decken. Besser ist eine Quote von 20 bis 30 Prozent des Gesamtaufwands. Wer mehr Eigenkapital einbringt, bekommt in aller Regel günstigere Konditionen und reduziert sein Risiko spürbar. Vollfinanzierungen sind teuer und setzen voraus, dass Einkommen und Bonität makellos sind.
Fremdkapital strukturieren
Das Darlehen oder die Kombination mehrerer Darlehen sollte zur finanziellen Situation und zur persönlichen Risikobereitschaft passen. Lange Zinsbindungen geben Planungssicherheit, kurze halten flexibel. Die Tilgungsrate entscheidet darüber, wie schnell Sie schuldenfrei werden. Sondertilgungsrechte sind sinnvoll, wenn absehbar ist, dass größere Beträge zwischendurch frei werden könnten.
Staatliche Förderangebote, etwa der KfW oder der L-Bank in Baden-Württemberg, sind Teil des Finanzierungsplans und sollten von Anfang an geprüft werden. Sie kommen mit günstigeren Zinsen oder Tilgungszuschüssen und müssen in der Regel vor Baubeginn oder Kaufvertragsabschluss beantragt werden. Wer das versäumt, verliert den Anspruch.
Monatliche Belastung und Liquiditätspuffer
Ein Finanzierungsplan ist auch eine Prüfung der monatlichen Tragfähigkeit. Die Faustregel, die Rate sollte nicht mehr als 30 bis 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens betragen, ist ein Anhaltspunkt, kein starres Gesetz. Entscheidend ist, was nach der Rate noch für Lebenshaltung, Instandhaltungsrücklagen und unvorhergesehene Ausgaben übrig bleibt.
Bei Bauvorhaben kommt eine zeitliche Dimension hinzu: Das Darlehen wird nicht auf einen Schlag ausgezahlt, sondern nach Baufortschritt. Für noch nicht abgerufene Beträge fallen Bereitstellungszinsen an. Eine sorgfältige Abrufplanung kann hier mehrere Hundert Euro sparen.
Reserve einplanen, Plan pflegen
Für Unvorhergesehenes gehören 5 bis 10 Prozent der Kauf- oder Bausumme als Reserve in jeden seriösen Finanzierungsplan. Bei Bestandsimmobilien können versteckte Mängel auftauchen, bei Neubauten können Baugrundprobleme oder Sonderwünsche die Kosten treiben. Im Remstal, wo Lagen am Kappelberg oder in Hanglagen von Kernen im Remstal besondere Gründungsanforderungen mit sich bringen können, ist dieser Puffer keine Formalität.
Wichtig: Ein Finanzierungsplan ist kein Dokument, das man einmal erstellt und dann abheftet. Sobald sich Kosten, Zinsen oder Förderbedingungen ändern, muss er angepasst werden. Spätestens bei der Anschlussfinanzierung wird er ohnehin neu aufgestellt, dann auf Basis der tatsächlichen Restschuld und der dann gültigen Konditionen.