Ein Festdarlehen ist ein Kredit, bei dem Sie über die gesamte Laufzeit ausschließlich Zinsen zahlen. Die eigentliche Tilgung erfolgt nicht Monat für Monat, sondern in einer einzigen Summe am Laufzeitende. Damit die Ablösungssumme dann tatsächlich vorhanden ist, wird das Festdarlehen üblicherweise mit einem sogenannten Tilgungsersatzprodukt kombiniert: einer Kapitallebensversicherung, einem Bausparvertrag oder einem Fondssparplan.
Wie das Festdarlehen funktioniert
Da die Darlehenssumme während der gesamten Laufzeit konstant bleibt, zahlen Sie jeden Monat denselben Zinsbetrag. Beim klassischen Annuitätendarlehen sinkt der Zinsanteil mit jeder Tilgungsrate, beim Festdarlehen bleibt er hoch. Parallel dazu bauen Sie in einem Tilgungsersatzprodukt schrittweise Kapital auf, das am Ende die Restschuld ablösen soll. Ob das aufgebaute Kapital dann tatsächlich ausreicht, hängt von der Wertentwicklung des gewählten Produkts ab: Ein Fondssparplan bietet Renditechancen, bringt aber auch Schwankungsrisiken mit. Ein Bausparvertrag ist berechenbarer, wirft aber weniger ab.
Steuerlicher Vorteil bei vermieteten Objekten
Der einzige Bereich, in dem das Festdarlehen gegenüber dem Annuitätendarlehen klare Vorteile entfaltet, ist die Vermietung. Wer eine Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus vermietet, kann die Darlehenszinsen als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen. Da die Darlehenssumme beim Festdarlehen nie sinkt, bleibt auch der absetzbare Zinsbetrag über die gesamte Laufzeit konstant hoch. Beim Annuitätendarlehen schmilzt dieser Vorteil Jahr für Jahr, weil der Zinsanteil mit zunehmender Tilgung kleiner wird. Für Eigentümer mit einem oder mehreren vermieteten Objekten im Rems-Murr-Kreis und einem hohen persönlichen Einkommensteuersatz kann das in der Gesamtrechnung relevant sein. Wie relevant genau, sollte ein Steuerberater durchrechnen, weil die Tilgungsrücklage aus bereits versteuertem Einkommen aufgebaut werden muss.
Risiken, die Sie kennen sollten
Das zentrale Risiko ist übersichtlich: Wenn das Tilgungsersatzprodukt am Laufzeitende weniger einbringt als erwartet, fehlt Geld bei der Ablösung. Diese Lücke müssen Sie dann entweder aus eigener Tasche schließen oder über ein Anschlussdarlehen finanzieren. Beide Optionen sind unangenehm, das zweite kann teuer werden. Hinzu kommt, dass die konstant hohe Zinsbelastung finanziell wenig Spielraum lässt. Wer das Tilgungsersatzprodukt zwischendurch auflöst, weil das Geld anderswo gebraucht wird, steht am Ende ohne Ablösungssumme da.
Für Selbstnutzer meist die falsche Wahl
Wer die eigene Immobilie bewohnt, kann die Zinsen nicht steuerlich geltend machen. Damit fällt der wesentliche Vorteil des Festdarlehens weg, während die höhere Zinsbelastung bestehen bleibt. Das Annuitätendarlehen ist für selbstgenutztes Wohneigentum transparenter, risikoärmer und führt zu einer planbaren, kontinuierlichen Entschuldung. Für die meisten Eigentümer, die ihr Haus in Fellbach oder Kernen selbst bewohnen und finanzieren wollen, ist das Annuitätendarlehen schlicht die passendere Konstruktion.
Häufige Frage:
Kann ich ein bestehendes Festdarlehen auf ein Annuitätendarlehen umstellen, wenn mein Tilgungsersatzprodukt schlechter läuft als geplant?
Grundsätzlich ja, aber nicht kostenfrei. Wenn Sie ein Festdarlehen vorzeitig ablösen oder umschulden wollen, verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung, deren Höhe von der Restlaufzeit und dem aktuellen Zinsniveau abhängt. Sie sollten daher frühzeitig prüfen, wie sich Ihr Tilgungsersatzprodukt entwickelt, und nicht erst kurz vor dem Laufzeitende reagieren. Zeigt sich nach einigen Jahren, dass die Zielrendite nicht erreichbar ist, lohnt sich das Gespräch mit der Bank über eine Umstrukturierung, auch wenn dabei Kosten anfallen. Teurer wird es, wenn Sie die Lücke erst am Ende bemerken.