Wer eine noch nicht fertige Immobilie vom Bauträger kauft, zahlt einen erheblichen Teil des Kaufpreises, bevor das Haus steht. Die Fertigstellungsgarantie ist die rechtliche und finanzielle Absicherung für genau diesen Fall: Sie greift, wenn der Bauträger oder Bauunternehmer seine vertragliche Leistung nicht erbringt, sei es durch Insolvenz, Zahlungsunfähigkeit oder schlichten Vertragsbruch. Ohne diese Sicherheit stehen Käufer im Ernstfall als einfache Gläubiger in der Insolvenzmasse, erhalten bestenfalls einen kleinen Bruchteil ihrer Vorauszahlungen zurück und sitzen auf einem halbfertigen Rohbau.
Was das Gesetz vorschreibt
Bei Bauträgerverträgen ist die Absicherung keine Kür, sondern Pflicht. Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) schreibt in §3 vor, dass der Bauträger vor jeder Vorauszahlung eine Sicherheitsleistung erbringen muss. Erst wenn diese vorliegt und der Baubeginn nachgewiesen ist, darf der erste Betrag fließen. Weitere Zahlungen folgen dann nach einem gesetzlich geregelten Zahlungsplan mit maximal sieben Raten, jeweils gekoppelt an den tatsächlichen Baufortschritt. Ein Verstoß gegen diese Regeln ist eine Ordnungswidrigkeit und kann den gesamten Vertrag angreifbar machen.
Ergänzend gibt §650m BGB Verbrauchern beim Bauvertrag einen gesetzlichen Anspruch auf eine Sicherheit in Höhe von 5 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung. Dieser Anspruch besteht unabhängig von der MaBV und gilt auch dann, wenn kein Bauträger-, sondern ein klassischer Werkvertrag zugrunde liegt.
Die gebräuchlichen Absicherungsformen
In der Praxis begegnen Ihnen zwei Varianten:
- Bankbürgschaft: Die Bank des Bauträgers verpflichtet sich, bei Nichterfüllung selbstschuldnerisch einzuspringen. “Selbstschuldnerisch” bedeutet: Die Bank kann nicht verlangen, dass Sie zunächst den Bauträger verklagen, bevor sie zahlt. Die Kosten für diese Bürgschaft trägt der Bauträger; sie belaufen sich üblicherweise auf 1–3 Prozent der Bürgschaftssumme pro Jahr.
- Fertigstellungsversicherung: Eine Versicherung übernimmt die Mehrkosten, die entstehen, wenn ein Ersatzunternehmer das Projekt zu Ende führt. Die Einmalprämie liegt typischerweise bei 0,5–1,5 Prozent der Bausumme.
Bei Bauträgerverträgen ist die sogenannte Globalbürgschaft nach MaBV die häufigste Lösung. Sie sichert alle geleisteten Vorauszahlungen ab und wird mit dem Baufortschritt schrittweise freigegeben. Eine Alternative dazu ist, überhaupt keine Vorauszahlungen zu leisten und strikt nach Baufortschritt zu zahlen. Dann braucht es keine Bürgschaft, aber Sie müssen den Baustand jedes Mal sorgfältig prüfen, bevor Sie überweisen.
Was bei einer Insolvenz wirklich passiert
Der Ablauf klingt geordneter, als er sich anfühlt: Sie melden die Nichterfüllung beim Bürgen, weisen nach, welche Leistungen ausstehen, und der Bürge prüft den Baustand. Bis zur tatsächlichen Auszahlung oder bis ein Ersatzunternehmer beauftragt wird, können vier bis zwölf Wochen vergehen. In dieser Zeit läuft die Finanzierung weiter, während auf der Baustelle nichts passiert. Das ist keine Theorie: Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen Käufer trotz formal korrekter Bürgschaft monatelang im Unklaren waren, weil der genaue Baustand strittig war.
Wenn die Bürgschaft greift, deckt sie die Mehrkosten für die Fertigstellung durch einen Dritten, in der Regel bis zu einem vereinbarten Höchstbetrag. Üblich sind 10–20 Prozent der Bausumme als Puffer für genau diese Situation. Liegt der tatsächliche Schaden darüber, tragen Sie den Rest selbst.
Vor Vertragsunterzeichnung: Die wichtigsten Punkte
Überprüfen Sie vor der notariellen Beurkundung, welche Sicherheit konkret vereinbart ist, und lassen Sie sich die Bürgschaftsurkunde im Original vorlegen, nicht nur ankündigen. Wichtig dabei:
- Zahlen Sie niemals mehr, als dem aktuellen Baustand entspricht.
- Beauftragen Sie für größere Vorhaben einen unabhängigen Sachverständigen mit der Baubegleitung. Dieser dokumentiert den Baufortschritt vor jeder Rate und schützt Sie auch für spätere Gewährleistungsansprüche.
- Prüfen Sie die Bonität des Bauträgers vorab: Referenzprojekte, Handelsregisterauszug, Auskunft über laufende Insolvenzverfahren.
Wir erleben im Remstal immer wieder, dass Käufer diese Punkte als bürokratischen Aufwand abtun, solange die Stimmung gut ist. Der Kaufpreis für ein Neubauobjekt in Fellbach oder Kernen liegt heute schnell bei 700.000 Euro und mehr. Was dann auf dem Spiel steht, rechtfertigt jeden dieser Schritte.
Häufige Frage:
“Im Vertrag steht, dass ich nach Baufortschritt zahle. Brauche ich dann überhaupt noch eine Bürgschaft?”
Das kommt auf den konkreten Zahlungsplan an. Zahlen Sie tatsächlich nur, was bereits erbracht ist, und wird jede Rate durch einen aktuellen Bautenstandsbericht belegt, ist das Risiko deutlich geringer. Trotzdem empfehlen wir eine schriftliche Vereinbarung zur Fertigstellungssicherheit, denn auch bei einem korrekt gestaffelten Zahlungsplan kann der Baustand zum Zeitpunkt der Insolvenz hinter den geleisteten Zahlungen zurückbleiben. Eine Bürgschaft oder Versicherung kostet wenig im Verhältnis zur Gesamtinvestition und schafft Klarheit, wenn es darauf ankommt.