Fertigstellung bezeichnet den Zeitpunkt, zu dem ein Bauwerk im Wesentlichen vertragsgemäß errichtet und bestimmungsgemäß nutzbar ist. Der Begriff klingt technisch, hat aber erhebliche rechtliche Konsequenzen: Mit der Abnahme gehen Gefahren und Beweislast auf den Bauherrn über, Gewährleistungsfristen beginnen zu laufen, und die Schlussrechnung wird fällig. Wer hier unvorbereitet handelt, verschenkt Rechte, die sich später kaum zurückgewinnen lassen.
Was die Abnahme rechtlich bewirkt
Die Abnahme ist das Kernereignis der Fertigstellung. Sie läuft in der Regel als gemeinsamer Rundgang zwischen Bauherr und ausführendem Unternehmen ab. Festgestellte Mängel werden in einem Protokoll festgehalten. Wichtig zu wissen: Nur wesentliche Mängel berechtigen dazu, die Abnahme zu verweigern. Kleinere Beanstandungen gehören ins Protokoll, begründen aber keine vollständige Zurückweisung des Werks.
Rechtlich ist die Abnahme eine einseitige Erklärung des Bauherrn, dass er das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß akzeptiert. Sie muss nicht ausdrücklich ausgesprochen werden: Wer ein Gebäude in Betrieb nimmt oder einzieht, riskiert eine stillschweigende Abnahme. Aus der Praxis, die unser Architekt von Baubegleitungen kennt, empfehlen wir deshalb immer die förmliche Abnahme mit schriftlichem Protokoll. Was nicht im Protokoll steht, lässt sich später nur schwer nachweisen.
Gewährleistung, Einbehalt und Zahlung
Mit der Abnahme starten die Gewährleistungsfristen: fünf Jahre für Bauleistungen am Bauwerk, zwei Jahre für bewegliche Teile. In diesem Zeitraum haftet das Unternehmen für Mängel, auch für solche, die erst später sichtbar werden. Damit das funktioniert, sollten im Protokoll dokumentierte Mängel vor der Schlusszahlung beseitigt sein. Bis dahin ist es üblich und sinnvoll, einen angemessenen Betrag einzubehalten.
Wer die volle Summe vorher freigibt, verliert ein wichtiges Druckmittel. Der Einbehalt entspricht typischerweise dem Doppelten der geschätzten Mängelbeseitigungskosten. Nach erfolgreicher Nachbesserung und Bestätigung wird er freigegeben.
Beispiel: Ein Einfamilienhaus in Fellbach wird für 650.000 Euro schlüsselfertig errichtet. Bei der Abnahme werden drei Mängel protokolliert, darunter eine undichte Stelle im Dachbereich. Die geschätzten Kosten für die Beseitigung betragen 4.000 Euro. Der Bauherr behält 8.000 Euro (das Doppelte) aus der Schlussrate ein. Erst nachdem der Unternehmer nachgebessert und der Bauherr die Nachbesserung abgenommen hat, wird dieser Betrag freigegeben. Die fünfjährige Gewährleistungsfrist läuft ab dem Abnahmedatum.
Behördliche Abnahmen nicht vergessen
Neben der privatrechtlichen Abnahme zwischen Bauherr und Unternehmen gibt es in Baden-Württemberg behördliche Abnahmepflichten. Die Baurechtsbehörde prüft, ob das fertige Gebäude mit der erteilten Baugenehmigung übereinstimmt. Je nach Projekt kommen Prüfungen für Brandschutz, Standsicherheit oder haustechnische Anlagen hinzu.
In Fellbach und Waiblingen ist die jeweilige untere Baurechtsbehörde der Stadt zuständig. Für Kernen im Remstal liegt die Zuständigkeit beim Landratsamt Rems-Murr-Kreis. Wer ein Gebäude ohne die erforderlichen behördlichen Abnahmen nutzt, riskiert eine Nutzungsuntersagung. Beim Verkauf werden fehlende Nachweise von Banken und Käufern kritisch betrachtet und können die Finanzierung gefährden oder den Wert mindern.
Besonderheiten beim Bauträgerkauf
Wer eine Neubauwohnung oder ein Haus vom Bauträger erwirbt, kennt die Fertigstellung meist aus dem Zahlungsplan nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Die letzte Rate wird mit der Abnahme fällig. Das erzeugt einen gewissen Zeitdruck, der manchmal bewusst aufgebaut wird.
Unsere klare Empfehlung: Nehmen Sie sich die Zeit, die die Abnahme braucht, unabhängig davon, wie stark der Bauträger drängt. Ein unabhängiger Sachverständiger zur Baubegleitung zahlt sich hier fast immer aus. Mängel, die bei der Abnahme übersehen werden, sind nicht automatisch verloren, lassen sich aber schwerer durchsetzen, weil die Beweislast nach der Abnahme beim Käufer liegt.