Bevor ein Käufer auch nur einen Euro überweist, prüft der Notar, ob alle im Kaufvertrag vereinbarten Bedingungen erfüllt sind. Erst wenn das der Fall ist, verschickt er die Fälligkeitsmitteilung: eine schriftliche Erklärung, dass der Kaufpreis jetzt zu zahlen ist. Für den Käufer bedeutet das Sicherheit, für den Verkäufer den Startschuss zum Geldeingang.
Was der Notar vorher prüft
Vier Dinge müssen in der Regel vorliegen, bevor die Mitteilung rausgeht.
- Auflassungsvormerkung: Sie muss im Grundbuch eingetragen sein, zugunsten des Käufers. Das Grundbuchamt für Immobilien in Fellbach, Kernen und Waiblingen ist seit 2017 zentral beim Amtsgericht Waiblingen. Die Eintragung dauert je nach Auslastung einige Tage bis wenige Wochen.
- Freistellungserklärung: Hat der Verkäufer selbst noch eine Grundschuld auf dem Objekt laufen, muss seine Bank schriftlich zusagen, dass sie diese nach Eingang des Kaufpreises löschen lässt.
- Vorkaufsrecht der Gemeinde: Der Notar fragt die zuständige Gemeinde an. Entweder sie verzichtet ausdrücklich, oder die gesetzliche Frist läuft ab. Bei Grundstücken in Entwicklungsgebieten kann das Vorkaufsrecht der Stadt Fellbach oder Waiblingen tatsächlich greifen, das ist kein theoretisches Risiko.
- Behördliche Genehmigungen: Wenn der Vertrag eine Auflage enthält, zum Beispiel eine Negativbescheinigung oder eine Teilungsgenehmigung, muss auch diese vorliegen.
Erst wenn alle Punkte abgehakt sind, setzt der Notar die Mitteilung auf.
Wer die Mitteilung bekommt und was dann passiert
Die Fälligkeitsmitteilung geht gleichzeitig an den Käufer, den Verkäufer und die finanzierende Bank des Käufers. Im Kaufvertrag ist üblicherweise eine Zahlungsfrist von zwei Wochen ab Mitteilung vereinbart. Der Käufer überweist dann entweder direkt auf das Konto des Verkäufers oder auf ein Notaranderkonto, falls das im Vertrag so vorgesehen ist.
Mit dem Zahlungseingang werden die weiteren Schritte ausgelöst: Die Grundschuld des Verkäufers wird gelöscht, und der Notar beantragt die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt. Zwischen Fälligkeitsmitteilung und vollständiger Eigentumsumschreibung vergehen erfahrungsgemäß noch einige Wochen.
Was das praktisch für Sie als Eigentümer bedeutet
Als Verkäufer sollten Sie wissen, dass der Kaufpreis nicht automatisch mit der Beurkundung fällig wird. Zwischen Unterschrift beim Notar und dem Geldeingang auf Ihrem Konto liegen typischerweise vier bis acht Wochen, manchmal auch mehr, wenn Grundbuchamt oder beteiligte Banken langsamer arbeiten.
Die Fälligkeitsmitteilung ist also kein bürokratisches Detail, sondern der Moment, auf den die gesamte Abwicklung hinläuft. Wenn Sie den Erlös brauchen, um gleichzeitig eine neue Immobilie zu finanzieren, müssen Sie diesen Zeitraum in Ihrer Planung einrechnen. Wir sprechen das bei jeder Verkaufsbegleitung offen an, weil sich Terminprobleme hier erfahrungsgemäß am häufigsten verstecken.