Fälligkeit beschreibt den Zeitpunkt, ab dem eine Zahlung oder Leistung rechtlich gefordert werden kann. Im Immobilienrecht ist dieser Moment entscheidend: Wer zu früh zahlt, riskiert seinen Schutz; wer zu spät zahlt, riskiert Verzugszinsen, Vertragsstrafen und im schlimmsten Fall den Verlust des gesamten Geschäfts.
Beim Kauf: erst die Voraussetzungen, dann das Geld
Den Kaufpreis überweisen Sie nicht einfach nach der Beurkundung beim Notar, sondern erst wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Der Notar prüft das und schickt Ihnen eine Fälligkeitsmitteilung, die in der Regel eine Zahlungsfrist von zwei Wochen enthält.
Typische Voraussetzungen für diese Mitteilung sind die eingetragene Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die gesicherte Lastenfreistellung durch den Verkäufer sowie alle erforderlichen Genehmigungen. Erst wenn das alles vorliegt, setzt die Frist an. Zahlen Sie vorher, verlieren Sie den Schutz, den die Vormerkung bietet.
Der zeitliche Ablauf nach der Beurkundung sieht erfahrungsgemäß so aus: Das Grundbuchamt Waiblingen, das seit 2017 zentral für die gesamte Region zuständig ist, trägt die Auflassungsvormerkung üblicherweise innerhalb ein bis zwei Wochen ein. Danach trägt die finanzierende Bank ihre Grundschuld ein, was nochmals zwei bis drei Wochen dauern kann. Erst danach erhalten Sie die Fälligkeitsmitteilung. Planen Sie also mindestens vier bis sechs Wochen zwischen Notartermin und tatsächlicher Kaufpreiszahlung ein und stimmen Sie diesen Zeitraum frühzeitig mit Ihrer Bank ab.
Beim Darlehen: Termine sind keine Empfehlungen
Darlehensraten werden monatlich fällig, meistens zum ersten oder zum fünfzehnten eines Monats. Ein Lastschriftmandat ist hier die einfachste Lösung, weil Sie keine Überweisungsfristen im Kopf behalten müssen und Ihre Bonität nicht durch vergessene Zahlungen leidet.
Wenn Sie ein endfälliges Darlehen haben, tilgen Sie die gesamte Summe am Ende der Laufzeit auf einen Schlag, während Sie in den Jahren davor nur Zinsen zahlen. Solche Konstruktionen werden manchmal in Kombination mit Bausparverträgen eingesetzt. Sondertilgungen sind dagegen meist einmal jährlich zu einem fixen Stichtag möglich, in der Regel auf fünf bis zehn Prozent der Restschuld begrenzt. Wer das Datum verpasst, muss ein weiteres Jahr warten.
Im Mietrecht: der dritte Werktag ist eine harte Grenze
Miete ist nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch spätestens bis zum dritten Werktag des Monats fällig. Das klingt komfortabel, ist aber eine Bringschuld: Die Überweisungsdauer geht zulasten des Mieters, nicht der Bank. Ein Dauerauftrag, der erst am dritten Werktag ausgelöst wird, reicht daher oft nicht. Einzurichten ist er einige Tage früher.
Die Betriebskostenabrechnung muss der Vermieter innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegen, sonst verliert er seinen Anspruch auf eine Nachzahlung. Umgekehrt hat der Mieter nach Zugang der Abrechnung dreißig Tage Zeit, eine Nachzahlung zu begleichen. Die Kaution ist bei Mietbeginn fällig, darf aber in drei gleichen Monatsraten gezahlt werden. Die Rückzahlung nach Mietende kann der Vermieter hinauszögern, solange noch offene Forderungen zu prüfen sind; drei bis sechs Monate gelten als üblich.
Folgen von Verzug
Verzug tritt ein, wenn eine fällige Zahlung ausbleibt. Bei einem kalendermäßig bestimmten Termin, wie er in Kaufverträgen und Mietverträgen üblich ist, braucht es dafür keine Mahnung.
Die Konsequenzen staffeln sich je nach Kontext:
- Verzugszinsen: bei Verbrauchern fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz, der aktuell zu prüfen ist
- Rücktrittsrecht: beim Kaufvertrag kann der Verkäufer nach einer Nachfristsetzung zurücktreten und Schadensersatz verlangen
- Verlust der Auflassungsvormerkung: tritt der Verkäufer zurück, fällt auch dieser Schutz weg
- Darlehenskündigung: bei wiederholtem Zahlungsverzug kann die Bank das gesamte Darlehen sofort fällig stellen und die Zwangsvollstreckung einleiten
- SCHUFA-Eintrag: ein gemeldeter Verzug beeinträchtigt die Kreditwürdigkeit über Jahre
Wenn sich ein Engpass abzeichnet, ist frühzeitiges Gespräch mit Bank und Gegenpartei fast immer besser als Abwarten. Stundungen und zusätzliche Sicherheiten lassen sich verhandeln; ein förmlicher Verzug ist schwer rückgängig zu machen.