Wer ein Haus auf einem Erbbaugrundstück bewohnt oder kauft, zahlt dauerhaft einen Zins an den Grundstückseigentümer. Dieser Erbbaurechtzins ist das vertraglich vereinbarte Entgelt dafür, dass ein fremdes Grundstück über Jahrzehnte genutzt werden darf. Er läuft unabhängig von der Hausfinanzierung, wird meist monatlich fällig und verändert sich im Laufe der Zeit. Wer das übersieht, unterschätzt die tatsächliche Belastung erheblich.
Was der Zins kostet und wie er berechnet wird
Die Höhe ergibt sich in der Regel als Prozentsatz des Grundstückswerts, üblicherweise zwischen 3 und 6 Prozent pro Jahr. Bei einem Grundstück mit einem Verkehrswert von 200.000 Euro und einem Zinssatz von 4 Prozent fallen also 8.000 Euro jährlich an, das sind rund 667 Euro im Monat, zusätzlich zur Kreditrate für das Gebäude.
Kirchliche Erbbaurechte bewegen sich oft am unteren Ende dieser Spanne, kommunale Grundstücke liegen im mittleren Bereich, private Grundstückseigentümer verlangen häufig mehr. Im Remstal sind Bodenwerte in Fellbach, Kernen und Waiblingen vergleichsweise hoch. Die aktuellen Bodenrichtwerte können Sie kostenlos über das Portal BORIS-BW abrufen. Ein hoher Bodenrichtwert schlägt direkt auf den Erbbaurechtzins durch, weil er die Berechnungsgrundlage bildet.
Wie der Zins im Laufe der Zeit steigt
Kein Erbbaurechtsvertrag hält den Zins auf ewig fest. Die meisten Verträge enthalten eine Wertsicherungsklausel, die eine Anpassung in regelmäßigen Abständen, typischerweise alle drei bis fünf Jahre, erlaubt. Als Maßstab dient entweder der Verbraucherpreisindex oder die Entwicklung der Bodenrichtwerte.
Eine einseitige Erhöhung durch den Grundstückseigentümer ist ohne vertragliche Grundlage nicht möglich. Entscheidend ist daher, was im Vertrag steht: Gibt es eine Kappungsgrenze, die den Anstieg je Anpassungsrunde begrenzt? Fehlt sie, kann die monatliche Belastung über Jahrzehnte deutlich wachsen. Aus der Praxis wissen wir, dass solche Klauseln beim Kauf eines Erbbaurechtshauses oft zu wenig beachtet werden.
Kurzfristige Ersparnis, langfristige Rechnung
Das Erbbaurecht spart die Anfangsinvestition für den Grundstückskauf. Das klingt attraktiv, vor allem wenn Eigenkapital knapp ist. Die Kehrseite: Der Zins läuft über die gesamte Vertragslaufzeit, und mit Anpassungen summiert er sich erheblich. Über 80 Jahre und ohne Steigerungen kämen bei 8.000 Euro Jahreszins bereits 640.000 Euro zusammen. Mit regelmäßigen Erhöhungen liegt die tatsächliche Gesamtbelastung deutlich darüber.
Wer ein Erbbaurechtshaus kauft, kauft kein Grundstück. Beim späteren Weiterverkauf beeinflusst das die Nachfrage und oft auch den erzielbaren Preis, besonders wenn die Restlaufzeit kurz ist oder eine Verlängerungsoption fehlt.
Steuer: Was abzugsfähig ist und was nicht
Für Selbstnutzer ist der Erbbaurechtzins steuerlich ohne Belang, er lässt sich nicht absetzen. Wer das Gebäude vermietet, kann den Zins als Werbungskosten geltend machen, weil er zu den laufenden Aufwendungen für die Einkunftserzielung zählt.
Auf der anderen Seite des Vertrags versteuert der Grundstückseigentümer die Einnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, sofern er eine Privatperson ist. Eine Abschreibung auf das Grundstück selbst ist nicht möglich, da Grund und Boden keiner steuerlichen Wertminderung unterliegen.
Worauf Sie beim Vertrag achten sollten
Der Zinssatz ist verhandelbar, zumindest vor Vertragsabschluss. Jeder Prozentpunkt weniger wirkt über Jahrzehnte erheblich. Mindestens ebenso wichtig ist die Anpassungsklausel: Prüfen Sie, ob eine Obergrenze für einzelne Anpassungsschritte vereinbart ist.
Weitere Punkte, die im Vertrag klar geregelt sein sollten:
- Laufzeit (mindestens 99 Jahre empfohlen) und eine mögliche Verlängerungsoption
- Entschädigungsregelung beim Heimfall, also wenn das Grundstück nach Ablauf zurückfällt
- Zustimmungspflichten des Grundstückseigentümers bei Verkauf, Belastung oder größeren Umbauten
Häufige Frage: „Ich kaufe ein Haus auf Erbbaugrundstück. Kann der Grundstückseigentümer den Zins einfach erhöhen, wie er will?”
Nein. Eine Zinserhöhung ist nur möglich, wenn der Erbbaurechtsvertrag eine entsprechende Anpassungsklausel enthält und deren Voraussetzungen erfüllt sind. Fehlt eine solche Klausel, bleibt der ursprüngliche Zinssatz für die gesamte Laufzeit bindend. Gibt es eine Klausel, regelt sie auch den Rahmen: Bezugsgröße, Intervall und, wenn gut verhandelt, eine Kappungsgrenze. Lassen Sie den Vertrag vor dem Kauf anwaltlich oder notariell prüfen, dieser Schritt lohnt sich fast immer.