Beim Reihenhaus stehen mehrere gleichartige Einfamilienhäuser unmittelbar nebeneinander und teilen sich jeweils eine oder zwei Seitenwände. Diese Bauform macht Wohneigentum mit privatem Garten erschwinglich, weil Grundstückskosten und Außenwandfläche auf mehrere Parteien aufgeteilt werden. Für Eigentümer im Remstal, wo Bodenrichtwerte in Fellbach, Kernen und Waiblingen am oberen Rand des Kreises liegen, ist das oft die realistische Alternative zum freistehenden Einfamilienhaus.
Drei Typen, drei unterschiedliche Marktwerte
Die Position in der Reihe entscheidet maßgeblich über Preis und Wohnqualität.
Das Reihenendhaus schließt die Reihe ab und hat nur eine gemeinsame Seitenwand. Es profitiert von mehr Lichteinfall, einem in der Regel größeren Grundstückszuschnitt und mehr Abstand zum Nachbarn. Entsprechend liegt der Preis erfahrungsgemäß 10–20 Prozent über dem des Mittelhaustyps.
Das Reihenmittelhaus sitzt zwischen zwei Nachbarn und hat beidseitig gemeinsame Wände. Licht kommt nur von vorn und hinten, der Garten ist schmaler. Dafür ist es der günstigste Einstieg ins Wohneigentum.
Das Doppelhaus bildet eine Sonderform: Nur zwei Häuser teilen sich eine Mittelwand. Es steht dem freistehenden Haus deutlich näher, wird aber bauordnungsrechtlich ähnlich behandelt.
Was das Gebäude typischerweise mitbringt
Reihenhäuser sind in der Breite auf 5–7 Meter angelegt, die Tiefe liegt meist bei 10–15 Metern. Daraus ergibt sich eine Wohnfläche zwischen 80 und 150 Quadratmetern, verteilt auf zwei oder drei Geschosse. Das Grundstück misst selten mehr als 150–350 Quadratmeter und ist lang gestreckt, der nutzbare Garten liegt in der Regel hinter dem Haus.
Aus der Planung kennen wir diese Typologie sehr gut: Wer umbaut oder modernisiert, stößt schnell auf die konstruktiven Grenzen. Die gemeinsame Brandwand ist nach der Landesbauordnung Baden-Württemberg als REI 90 ausgeführt und darf nicht verändert werden, ohne das Genehmigungsverfahren zu durchlaufen. Öffnungen in der Trennwand sind ausgeschlossen. Baurechtlich zuständig für Voranfragen und Genehmigungen ist in Fellbach und Waiblingen die jeweilige untere Baurechtsbehörde der Großen Kreisstadt, in Kernen im Remstal das Landratsamt Rems-Murr-Kreis.
Schallschutz: der häufig unterschätzte Punkt
Die Schallübertragung über die gemeinsame Trennwand ist das Thema, das Käufer und Mieter am stärksten beschäftigt. Die DIN 4109 schreibt für Reihenhaustrennwände einen Mindestschutz von 53 dB vor. In der Praxis empfehlen wir, beim Kauf älterer Reihenhäuser genau hinzuschauen, ob dieser Wert noch eingehalten wird, denn bei Altbauten ohne nachträgliche Dämmmaßnahmen kann er unterschritten sein. Neubauten und sanierte Häuser erreichen häufig 57–60 dB, was im Alltag einen deutlich spürbaren Unterschied macht.
Energieeffizienz als echtes Argument
Das Reihenmittelhaus hat im Vergleich zum freistehenden Einfamilienhaus nur etwa 40–50 Prozent der Außenwandfläche. Das bedeutet weniger Wärmeverlust, niedrigere Heizkosten und in der Regel eine günstigere Energiebilanz. Wer ein Mittelhaus gut dämmt und mit moderner Heizungstechnik ausstattet, kann Energieeffizienzklassen erreichen, die bei einem freistehenden Haus deutlich aufwendiger zu erzielen wären. Beim Verkauf ist das ein messbares Argument, das im Energieausweis sichtbar wird und von Kaufinteressenten zunehmend aktiv nachgefragt wird.