Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, wird automatisch Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Alle Eigentümer des Gebäudes bilden diese Gemeinschaft gemeinsam und tragen gemeinsam Verantwortung für Verwaltung, Instandhaltung und Entscheidungen rund um das Gebäude. Die Rechte und Pflichten jedes Mitglieds regelt das Wohnungseigentumsgesetz, die konkrete Aufteilung des Gebäudes die Teilungserklärung.
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Der erste Grundbegriff, den Sie als Eigentümer kennen müssen, ist die Unterscheidung zwischen dem, was Ihnen allein gehört, und dem, was allen gehört.
Ihr Sondereigentum umfasst alles im Inneren Ihrer Wohnung: Böden, Innenwände, Türen, Sanitäranlagen, Einbauten. Über diesen Bereich entscheiden Sie allein. Das Gemeinschaftseigentum dagegen, also Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage, Außenanlagen und tragende Wände, gehört der Gemeinschaft als Ganzes. Hier entscheidet niemand allein.
Dazwischen gibt es eine Grauzone, die in der Praxis regelmäßig für Streit sorgt: Fenster und Balkone sind in vielen Teilungserklärungen unscharf geregelt, weil sie optisch zur Fassade gehören, aber direkt an die Wohnung grenzen. Unser Architekt kennt diese Grenzfälle aus der Planungspraxis. Lesen Sie die Teilungserklärung deshalb genau, bevor Sie kaufen, und schauen Sie nicht nur auf den Grundriss.
Ein Sondernutzungsrecht, etwa für einen Gartenanteil, eine Terrasse oder einen Stellplatz, ist noch einmal etwas anderes: Sie dürfen diesen Bereich exklusiv nutzen, er gehört Ihnen aber rechtlich nicht. Das klingt nach einer Kleinigkeit, hat aber Konsequenzen, wenn Instandhaltungsfragen auftauchen.
Organe der Gemeinschaft
Drei Akteure teilen sich die Verwaltung einer WEG.
Die Eigentümerversammlung ist das oberste Beschlussorgan. Sie tagt mindestens einmal im Jahr und entscheidet über den Wirtschaftsplan, Instandhaltungsmaßnahmen und die Verwendung der Rücklage. Beschlussfähig ist die Versammlung, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten ist. Seit der WEG-Reform 2020 ist auch eine Onlineteilnahme möglich. Das Protokoll jeder Versammlung ist ein wichtiges Dokument, wir kommen gleich darauf zurück.
Der Verwalter führt das Tagesgeschäft: Buchhaltung, Koordination von Handwerkern, Korrespondenz mit Behörden. Er wird für maximal fünf Jahre bestellt, kann seit 2020 aber jederzeit abberufen werden. Für seine Tätigkeit zahlt die Gemeinschaft in der Regel zwischen 20 und 35 Euro pro Wohnung und Monat.
Der Verwaltungsbeirat, ehrenamtlich besetzt aus Eigentümern, prüft die Jahresabrechnung und kontrolliert den Verwalter. Er ist kein Pflichtorgan, in größeren Anlagen aber sinnvoll.
Hausgeld und Instandhaltungsrücklage
Das Hausgeld ist Ihre monatliche Zahlung an die Gemeinschaft. Es deckt Betriebskosten wie Müllabfuhr, Wasser, Versicherungen und Hausmeister, dazu die Verwaltergebühr und den Anteil an der Instandhaltungsrücklage. Anders als bei einer Mietwohnung gibt es keine Jahresabrechnung mit Rückerstattung: Beschließt die Gemeinschaft eine teure Sanierung, für die die Rücklage nicht ausreicht, kommt eine Sonderumlage oben drauf, fällig in einer Summe.
Grob orientieren sich die Hausgelder an der Ausstattung des Gebäudes: 2–3 Euro je Quadratmeter und Monat für einfache Anlagen, 3–4 Euro für Häuser mit Aufzug oder Tiefgarage, mehr für aufwendige Objekte. Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung ergibt das 160–320 Euro monatlich, zusätzlich zu Ihrer Kreditrate und der Grundsteuer.
Wie gut die Rücklage gefüllt ist, entscheidet darüber, ob eine bevorstehende Dachsanierung oder Fassadenerneuerung Sie kalt erwischt oder nicht.
Beschlüsse und Anfechtung
Die meisten Entscheidungen fallen mit einfacher Mehrheit, also mehr als 50 Prozent der Stimmen. Das gilt für laufende Verwaltungsmaßnahmen, die Verwalterbestellung und seit der Reform 2020 auch für viele bauliche Veränderungen. Bestimmte Maßnahmen, vor allem tiefgreifende Umbauten oder die Aufnahme von Gemeinschaftskrediten, erfordern eine Dreiviertelmehrheit. Änderungen der Teilungserklärung selbst sind nur einstimmig möglich.
Fühlen Sie sich durch einen Beschluss in Ihren Rechten verletzt, können Sie ihn anfechten. Die Frist dafür beträgt einen Monat ab Beschlussfassung; zuständig ist das Amtsgericht. Im Remstal wäre das je nach Lage das Amtsgericht Waiblingen oder Schorndorf.
Außerdem haben Eigentümer seit 2020 einen gesetzlichen Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft privilegierte Maßnahmen ermöglicht: Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge, barrierefreier Umbau, Glasfaseranschluss oder Einbruchschutz. Die Gemeinschaft darf diese Maßnahmen nicht mehr grundsätzlich blockieren.
Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten
Kaufen Sie eine Eigentumswohnung im Remstal, verlangen Sie vor dem Notartermin drei Dinge: die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, die aktuelle Jahresabrechnung mit Rücklagenstand und den Verwaltervertrag. Die Protokolle zeigen Ihnen, ob die Gemeinschaft funktioniert oder ob dieselben Konflikte Jahr für Jahr aufgewärmt werden. Der Rücklagenstand zeigt, ob eine größere Sonderumlage im Anzug ist.
Als Faustregel gilt: Eine Rücklage von mindestens 10 Euro je Quadratmeter und Jahr ist das Minimum für ein gut bewirtschaftetes Haus. Liegt der Wert deutlich darunter und steht das Dach kurz vor der Sanierung, sollten Sie das in Ihrer Kaufpreiskalkulation berücksichtigen.
Nehmen Sie nach dem Kauf an den Versammlungen teil. Wer nie erscheint, hat formal dasselbe Stimmrecht wie alle anderen, gibt es aber freiwillig ab.