Disagio, auch Damnum genannt, bezeichnet die Differenz zwischen dem Nennbetrag eines Darlehens und dem tatsächlich ausgezahlten Betrag. Wer zum Beispiel 100.000 Euro aufnimmt und ein Disagio von 5 Prozent vereinbart, erhält nur 95.000 Euro ausgezahlt, muss aber die vollen 100.000 Euro zurückzahlen. Wirtschaftlich handelt es sich um eine vorausgezahlte Zinssumme: Der Kreditgeber senkt im Gegenzug den laufenden Nominalzins.
Wie das Disagio funktioniert
Die Logik dahinter ist einfach: Wer beim Abschluss mehr vorleistet, zahlt monatlich weniger. Umgekehrt bedeutet ein niedriges oder kein Disagio höhere laufende Zinskosten, aber geringere Anfangsbelastung. Die wirtschaftliche Gesamtbelastung ist in beiden Varianten ähnlich, nur die zeitliche Verteilung unterscheidet sich.
Für den Angebotsvergleich ist ausschließlich der Effektivzins maßgeblich, weil er alle Kosten inklusive Disagio einrechnet. Ein auf den ersten Blick attraktiver Nominalzins kann durch ein hohes Disagio zustande kommen und ist dann nicht wirklich günstiger. Lassen Sie sich von Zinsangeboten, die ein Disagio stillschweigend einkalkulieren, nicht täuschen: Der Effektivzins sagt Ihnen, was das Darlehen wirklich kostet.
Steuerliche Bedeutung bei Vermietung
Für Eigentümer, die vermieten, ist das Disagio ein relevantes Steuerwerkzeug. Als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung kann es abgesetzt werden, sofern es marktüblich ist. Die Finanzverwaltung akzeptiert in der Regel bis zu 5 Prozent als sofort abziehbar im Jahr der Zahlung. Das ist besonders interessant, wenn im Finanzierungsjahr hohe Einkünfte anfallen und ein sofortiger Steuereffekt gewünscht ist. Alternativ lässt sich das Disagio auch auf die Darlehenslaufzeit verteilt abschreiben.
Bei selbst genutztem Wohneigentum gilt das nicht. Hier fehlt der steuerliche Gegenwert vollständig, sodass das Disagio schlicht höhere Anfangskosten ohne Ausgleich bedeutet. Selbstnutzer fahren meistens besser, wenn sie auf ein Disagio verzichten.
Liquidität und Kaufnebenkosten im Blick behalten
Wer im Remstal kauft, trägt bereits erhebliche Erwerbsnebenkosten: 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg, Notar- und Grundbuchkosten sowie bei Einschaltung eines Maklers die ortsübliche Provision von 3,57 Prozent je Seite. Diese Kosten müssen aus Eigenkapital finanziert werden. Ein Disagio erhöht die Anfangsbelastung zusätzlich und reduziert die verfügbare Liquidität. Das kann die Finanzierbarkeit insgesamt enger machen als zunächst gedacht. Planen Sie daher von Beginn an alle Positionen gemeinsam durch, bevor Sie sich für eine Darlehensstruktur mit Disagio entscheiden.
Anschlussfinanzierung und Verkaufsabsichten
Auch bei der Anschlussfinanzierung nach Ende der Zinsbindung kann ein Disagio vereinbart werden. Dieselben Überlegungen gelten wie bei der Erstfinanzierung: Effektivzins vergleichen, Steuersituation einbeziehen, Liquiditätsbedarf prüfen. Sinnvoll ist es, etwa zwei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung aktiv Vergleichsangebote einzuholen.
Wer einen Verkauf in absehbarer Zeit nicht ausschließt, sollte ein Disagio besonders kritisch bewerten. Die vorausgezahlten Zinsen amortisieren sich über die Laufzeit. Wer früher verkauft als geplant, hat diese Kosten vergeblich aufgewendet. Bei unsicherer Haltedauer ist eine Struktur ohne oder mit niedrigem Disagio die flexiblere Wahl.