Wer eine Immobilie finanziert, räumt der Bank ein im Grundbuch eingetragenes Recht an dem Objekt ein. Dieses Recht nennt sich dingliche Absicherung. Es gibt dem Gläubiger die Befugnis, bei Zahlungsausfall die Zwangsversteigerung zu betreiben. Der Eintrag erfolgt in Abteilung III des Grundbuchs und ist damit öffentlich sichtbar, für jedermann abrufbar und an das Grundstück gebunden, nicht an den jeweiligen Eigentümer.
Grundschuld: die heute übliche Form
In der Praxis begegnet Ihnen fast ausnahmslos die Grundschuld. Sie ist nicht akzessorisch: Das bedeutet, sie besteht unabhängig vom zugrunde liegenden Darlehen. Eine Verbindung zum Kredit stellt erst die separate Sicherungsabrede zwischen Bank und Kreditnehmer her. Diese rechtliche Eigenständigkeit macht die Grundschuld flexibel. Nach vollständiger Tilgung fällt sie nicht automatisch weg, sondern wird zur Eigentümergrundschuld. Sie können sie dann für eine spätere Finanzierung wiederverwenden oder an eine neue Bank abtreten. Eine Abtretung kostet deutlich weniger als eine Neubestellung.
In der Praxis unterscheidet man Buchgrundschuld und Briefgrundschuld. Die Buchgrundschuld ist die Standardform: Sie existiert allein im Grundbuch, ohne physisches Dokument. Der Brief ist ein zusätzliches Wertpapier und schon allein wegen des Verlustrisikos weniger gebräuchlich.
Hypothek: historisch, heute eine Randerscheinung
Die Hypothek ist die ältere Sicherungsform. Sie ist akzessorisch, also an die konkrete Forderung gekoppelt. Wird das Darlehen vollständig zurückgezahlt, erlischt die Hypothek automatisch. Das klingt praktisch, hat aber einen Nachteil: Für eine neue Finanzierung muss die Hypothek neu bestellt werden, ein leer gewordenes Recht lässt sich nicht einfach weiterverwenden. In speziellen Konstellationen, etwa bei wechselnden Forderungen, gibt es noch die Höchstbetragshypothek. Für den normalen Immobilienkauf spielt die Hypothek heute kaum noch eine Rolle.
Rang entscheidet über Konditionen und Risiko
Mehrere Rechte in Abteilung III stehen in einer Rangfolge. Die Reihenfolge der Eintragung bestimmt, wer bei einer Zwangsversteigerung zuerst befriedigt wird. Erstrangige Grundschulden sichern den Gläubiger am besten, deshalb verlangen Banken in der Regel die erstrangige Position. Nachrangige Finanzierungen sind risikobehafteter und deshalb mit Zinsaufschlägen verbunden.
Über einen Rangrücktritt können bestehende Rechte zurückgestuft werden, etwa um einer neuen Finanzierung den ersten Rang zu verschaffen. Diese Gestaltungen sind komplex und werden vom Notar begleitet.
Was beim Verkauf zu tun ist
Für Sie als Eigentümer, der verkaufen möchte, ist die dingliche Absicherung ein praktischer Posten mit zwei möglichen Wegen. Entweder werden bestehende Grundschulden aus dem Kaufpreis abgelöst und anschließend gelöscht, oder der Käufer übernimmt sie. Der erste Weg ist der weitaus häufigere. Der Notar koordiniert dabei die gleichzeitige Zahlung des Kaufpreises, die Ablösung gegenüber der Bank und die Ausstellung der Löschungsbewilligung.
Wichtig ist, dass Sie frühzeitig bei Ihrer Bank anfragen, welchen Ablösebetrag sie zum voraussichtlichen Verkaufstermin stellen wird. Dieser Betrag kann durch noch ausstehende Zinsen und Vorfälligkeitsentschädigungen spürbar über der reinen Restschuld liegen. Das Grundbuchamt für Objekte in Fellbach, Waiblingen und dem restlichen Rems-Murr-Kreis ist seit 2017 zentral beim Amtsgericht Waiblingen angesiedelt. Dorthin reicht der Notar nach der Beurkundung die notwendigen Unterlagen ein.
Die Kosten für Bestellung, Abtretung oder Löschung einer Grundschuld richten sich bundeseinheitlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und hängen vom eingetragenen Grundschuldbetrag ab. Hier gibt es keinen regionalen Unterschied. Eine Löschung ist günstiger als eine Neubestellung, lohnt sich aber nur, wenn das Recht tatsächlich nicht mehr gebraucht wird.