Das Dauerwohnrecht ist ein dingliches Recht, das dem Berechtigten erlaubt, eine Immobilie dauerhaft selbst zu bewohnen. Es wird notariell beurkundet und in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen, wirkt damit gegenüber jedem späteren Eigentümer und steht rechtlich auf einem völlig anderen Blatt als ein einfacher Mietvertrag. In der Praxis ist es typischerweise lebenslang und endet mit dem Tod des Berechtigten.
Abgrenzung: Wohnrecht, Nießbrauch, Dauernutzungsrecht
Wer die drei Begriffe kennt, trifft beim Vertragsgestalten bessere Entscheidungen. Der Unterschied zum Nießbrauch ist der entscheidende: Der Nießbrauch erlaubt wirtschaftliche Nutzung einschließlich Vermietung, das Dauerwohnrecht beschränkt sich auf das eigene Bewohnen. Wer das Recht erhält, darf es ohne ausdrückliche vertragliche Regelung auch nicht auf Dritte übertragen. Das Dauernutzungsrecht wiederum kann andere Nutzungsarten als Wohnen umfassen, etwa gewerblich genutzte Räume.
Im Vertrag lässt sich präzise festlegen, welche Bereiche der Immobilie zum Wohnrecht gehören und welche Gemeinschaftsflächen, etwa Garten, Stellplatz oder Keller, mitgenutzt werden dürfen. Je klarer diese Grenzen gezogen sind, desto weniger Konfliktstoff entsteht zwischen den Generationen.
Kostenverteilung: Was trägt wer?
Eine Faustregel, die sich in der Praxis bewährt hat: Der Wohnrechtsinhaber übernimmt die laufenden Betriebskosten wie Heizung, Strom, Wasser und kleine Reparaturen. Die großen Instandhaltungspositionen, also Dach, Fassade, Heizungsanlage und Gebäudeversicherung, liegen beim Eigentümer. Diese Aufteilung ist aber keine gesetzliche Vorgabe, sondern Verhandlungssache. Der notarielle Vertrag muss hier klar sein, denn vage Formulierungen rächen sich spätestens dann, wenn eine Heizungssanierung ansteht.
Aus der Planungspraxis kennen wir Fälle, in denen genau dieser Punkt jahrelang zum Streit geführt hat, weil der Vertrag Wartung und Instandsetzung nicht sauber voneinander getrennt hatte. Eine gute Formulierung kostet beim Notar nichts extra, spart aber erheblich.
Typische Anwendungsfälle: Vorweggenommene Erbfolge
Am häufigsten begegnet uns das Dauerwohnrecht bei Familienübertragungen. Eltern übertragen das Haus oder die Wohnung an ihre Kinder und behalten das Recht, dort bis ans Lebensende zu wohnen. Das ist sinnvoll aus erbschaftsteuerlichen Gründen und dient der Absicherung der eigenen Wohnsituation. Im Remstal, wo Bodenrichtwerte in Fellbach, Kernen und Waiblingen am oberen Rand des Kreises liegen, können solche Übertragungen erhebliche Vermögenswerte betreffen.
Wichtig zu wissen: Die unentgeltliche Bestellung eines Wohnrechts kann Schenkungsteuer auslösen. Der kapitalisierte Wert des Rechts wird vom steuerpflichtigen Übertragungswert abgezogen, was die Steuerlast mindert. Freibeträge und Steuersätze richten sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis. Hier ist steuerliche Beratung kein Luxus, sondern Pflicht.
Auswirkungen beim Verkauf
Eine mit einem Dauerwohnrecht belastete Immobilie lässt sich deutlich schwerer verkaufen als eine lastenfreie. Das Recht bleibt beim Eigentümerwechsel vollständig bestehen, der neue Käufer kann die Immobilie nicht selbst nutzen und auch nicht frei vermieten. Das schränkt die mögliche Käufergruppe erheblich ein: Wer auf Eigennutzung hofft, scheidet aus. Realistisch sind Kapitalanleger, die eine langfristige Perspektive mitbringen und den Wert der Immobilie nach Erlöschen des Rechts einpreisen.
Für uns als Makler bedeutet das: transparente Vermarktung von Anfang an, realistische Preiserwartungen und eine gezielte Ansprache der richtigen Interessenten. Wer eine belastete Immobilie zum unbelasteten Preis anbieten will, verliert Zeit.
Beendigung und Wertberechnung
Das Recht erlischt automatisch mit dem Tod des Berechtigten. Eine vorzeitige Aufhebung ist ohne Mitwirkung der berechtigten Person ausgeschlossen, möglich ist sie nur durch Verzicht oder eine Ablösevereinbarung, bei der sich die Abfindungssumme am kapitalisierten Wert des Rechts orientiert. Löschen lässt es sich erst nach Bewilligung durch den Berechtigten beim Grundbuchamt, das seit 2017 für unsere Region zentral beim Amtsgericht Waiblingen geführt wird.
Beispielrechnung: Wie stark mindert ein Wohnrecht den Kaufpreis?
Ein freistehendes Haus in Fellbach hat einen Verkehrswert von 750.000 EUR. Die wohnrechtsberechtigte Person ist 72 Jahre alt, die statistisch verbleibende Lebenserwartung beträgt rund 16 Jahre. Die ortsübliche Nettokaltmiete für die Wohnfläche liegt bei 1.400 EUR pro Monat.
- Jahreswert des Wohnrechts: 1.400 EUR × 12 = 16.800 EUR
- Kapitalisierungsfaktor für 16 Jahre (Barwertfaktor ca. 12,0 bei einem Zinssatz von 5,5 %): 16.800 × 12,0 = 201.600 EUR
- Belasteter Verkehrswert: 750.000 EUR minus 201.600 EUR = rund 548.000 EUR
Das ist eine Rechnung, die zeigt, in welcher Größenordnung ein Wohnrecht den erzielbaren Kaufpreis drückt. Die genauen Parameter, vor allem Zinssatz und Lebenserwartungstabelle, gehören in die Hände eines Gutachters. Beim Gutachterausschuss des Rems-Murr-Kreises sind entsprechende Liegenschaftszinssätze für die Region hinterlegt.