Das Dauernutzungsrecht gibt einer Person das Recht, eine Immobilie dauerhaft zu nutzen, ohne selbst Eigentümerin oder Eigentümer zu werden. Es handelt sich um eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach BGB, die im Grundbuch eingetragen wird und damit dingliche Wirkung entfaltet. Das Recht kann vererblich und, sofern vertraglich so vereinbart, auch übertragbar ausgestaltet werden. Gegenüber einem Mietvertrag hat es einen entscheidenden Unterschied: Es bindet auch jeden späteren Eigentümer.
Rechtliche Grundlage und Vertragsgestaltung
Die Bestellung eines Dauernutzungsrechts erfordert einen notariell beurkundeten Vertrag und die Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs. Erst mit dieser Eintragung, die beim Amtsgericht Waiblingen als zentralem Grundbuchamt für unsere Region beantragt wird, entsteht die eigentumsähnliche Schutzwirkung gegenüber Dritten.
Der Vertrag legt fest, was genau erlaubt ist: reines Wohnen, gewerbliche Nutzung oder auch die Weitervermietung an Dritte. Bauliche Veränderungen sind meist nur mit Zustimmung des Eigentümers möglich. Ob das Recht vererbt oder übertragen werden darf, hängt vollständig davon ab, was die Parteien vereinbaren. Je präziser diese Punkte im Vertrag stehen, desto weniger Streit entsteht später.
Kosten und Pflichten: Wer trägt was?
Laufende Kosten wie Betriebskosten, Versicherungen und kleinere Reparaturen trägt üblicherweise die nutzungsberechtigte Person. Größere Sanierungen und die Substanzerhaltung verbleiben in der Regel beim Eigentümer, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Abweichende Regelungen sind möglich und kommen in der Praxis vor. Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen genau diese Kostengrenze zum Streitpunkt wurde, weil der Vertrag sie nicht klar genug gezogen hatte.
Typische Anwendungsfälle
Am häufigsten begegnet uns das Dauernutzungsrecht in Familiensituationen: Eltern übertragen ein Grundstück auf die nächste Generation und sichern sich gleichzeitig das Recht, im Haus wohnen zu bleiben. Ähnliche Konstruktionen finden sich bei Unternehmensnachfolgen und Vermögensübertragungen, bei denen der Übergeber abgesichert sein möchte, ohne die Immobilie zu behalten.
Was das beim Verkauf bedeutet
Hier liegt der Punkt, der für Eigentümer am stärksten ins Gewicht fällt: Das Dauernutzungsrecht erlischt beim Eigentümerwechsel nicht. Wer die Immobilie verkauft, überträgt die Belastung automatisch mit. Kaufinteressenten müssen das Recht akzeptieren, und das hat einen direkten Einfluss auf den erzielbaren Preis. Eine belastete Immobilie ist schwerer zu vermarkten und wird im Regelfall deutlich unterhalb des unbelasteten Verkehrswerts gehandelt.
Wir sprechen das immer offen an, weil verschwiegene Belastungen im späteren Verlauf erheblich teurer werden als eine klare Kommunikation zu Beginn. Wer seine Immobilie im Remstal verkaufen möchte und ein Dauernutzungsrecht im Grundbuch hat, sollte vor jeder Preisvorstellung klären lassen, wie das Recht bewertet wird. Der Gutachterausschuss des Rems-Murr-Kreises oder, bei Immobilien in Fellbach, der städtische Gutachterausschuss können dabei eine wichtige Grundlage liefern.
Beendigung und steuerliche Fragen
Das Dauernutzungsrecht endet nur, wenn die berechtigte Person darauf verzichtet. Dieser Verzicht muss notariell beurkundet und anschließend im Grundbuch gelöscht werden. In der Praxis läuft das häufig auf eine Einigung gegen Abfindung hinaus, deren Höhe sich am Verkehrswert des Rechts orientiert.
Wird ein Dauernutzungsrecht unentgeltlich bestellt, kann das Schenkungsteuer auslösen, weil der kapitalisierte Wert des Rechts als Zuwendung gilt. Auch die Ablösung gegen Zahlung kann Steuerpflichten nach sich ziehen. Eine steuerliche Beratung vor der Bestellung oder vor der Aufhebung lohnt sich in beiden Richtungen.