Das Dachgeschoss ist die oberste Ebene eines Gebäudes, geprägt durch die Dachkonstruktion und die damit verbundenen Schrägen. Je nach Ausbaustand kann es vollwertiger Wohnraum, ein einfacher Hobbyraum oder ein ungenutzter Speicher sein. Für Sie als Eigentümer entscheidet der Zustand dieser Etage maßgeblich darüber, wie viel Wohnfläche Ihre Immobilie offiziell ausweisen darf und welchen Wert sie am Markt erzielt.
Ausbaustufen: vom Rohboden bis zur fertigen Wohnung
Ein nicht ausgebautes Dachgeschoss ist in älteren Häusern der Remstal-Region häufig anzutreffen. Holzbalken liegen frei, der Boden ist unbehandelt, eine Dämmung fehlt oder ist veraltet, Heizung und Sanitär sucht man vergebens. Der Zugang erfolgt über eine steile Bodentreppe oder eine Luke. Als Wohnraum ist diese Variante nicht nutzbar und zählt entsprechend nicht zur anrechenbaren Wohnfläche.
Ein teilausgebautes Dachgeschoss hat oft schon eine Grunddämmung, verkleidete Wände und eine einfache Elektroinstallation. Es taugt als Hobby- oder Lagerraum, erfüllt aber die Anforderungen an eine vollwertige Nutzung noch nicht. Erst der vollständige Ausbau schafft echten Wohnraum: zeitgemäße Dämmung, Trockenbau, Heizung, Bad, ausreichend Belichtung. Das ist heute sowohl bei Neubauten als auch bei Sanierungen der übliche Standard.
Wann gilt die Fläche als Wohnfläche?
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) legt fest, dass Grundflächen erst ab einer lichten Raumhöhe von zwei Metern vollständig angerechnet werden. Flächen zwischen einem und zwei Metern Höhe zählen zur Hälfte, darunter gar nicht. Dachschrägen fressen hier spürbar Wohnfläche: Ein Raum mit 30 Quadratmetern Grundriss kann am Ende mit deutlich weniger in der Berechnung auftauchen.
Für den Verkauf einer Immobilie in Fellbach oder Kernen im Remstal ist das eine relevante Zahl. Wohnfläche ist einer der stärksten Preistreiber, und eine falsch berechnete oder zu niedrig angegebene Fläche kostet Sie bares Geld, eine zu hoch angegebene schafft Haftungsrisiken. Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen die tatsächlich anrechenbare Fläche erheblich von den Angaben im alten Kaufvertrag abgewichen ist.
Dachform und Belichtung bestimmen die Qualität
Wie viel nutzbarer Raum entsteht, hängt stark von der Dachform ab. Ein klassisches Satteldach mit einem Drempel von 80–120 Zentimetern und einer Neigung von etwa 38–45 Grad lässt rund 70–85 Prozent der Grundfläche als Wohnfläche zu. Das Mansarddach mit seiner gebrochenen Schräge kommt auf 90–95 Prozent und ist deshalb für eine Wohnnutzung besonders effizient. Ein Walmdach ist repräsentativ, kostet aber Wohnfläche, weil die Schrägen von allen vier Seiten einschneiden.
Licht ins Dachgeschoss kommt entweder über Dachflächenfenster, die günstig und schnell einzubauen sind, aber die Schräge nicht beseitigen, oder über Gauben. Eine Gaube schafft senkrechte Fenster, mehr Stehhöhe und zwei bis sechs Quadratmeter zusätzlichen Nutzraum. Sie ist teurer und in der Regel baugenehmigungspflichtig, verbessert den Wohnkomfort aber spürbar.
Baurecht, Genehmigung und Kosten
Wer einen ungenutzten Speicher zu Wohnraum umwidmen will, braucht eine Nutzungsänderungsgenehmigung. In Fellbach und Waiblingen als Großen Kreisstädten ist die eigene untere Baurechtsbehörde zuständig, für Kernen im Remstal das Landratsamt Rems-Murr-Kreis. Es gilt die Landesbauordnung Baden-Württemberg. Brandschutz, Rettungswege und gegebenenfalls ein zusätzlicher Stellplatz müssen nachgewiesen werden. Außerdem spielt der Bebauungsplan eine Rolle: Zählt das Dachgeschoss nach dem lokalen Plan als Vollgeschoss, beeinflusst das die zulässige Geschosszahl und die Grundflächenzahl des Grundstücks.
Die Ausbaukosten liegen je nach Standard bei etwa 600–1.000 Euro pro Quadratmeter im einfachen Bereich und 1.500–2.500 Euro bei gehobener Ausführung. Bei 60 Quadratmetern Dachgeschoss bedeutet das grob 36.000 bis 150.000 Euro. Für energetische Maßnahmen wie Dämmung und Heizung gibt es KfW-Kredite und BAFA-Förderungen, die vor Baubeginn beantragt werden müssen. Die erzielte Wertsteigerung durch zusätzliche Wohnfläche übersteigt die Ausbaukosten in gut nachgefragten Lagen wie Fellbach oder dem Remstal häufig deutlich, ist aber kein Selbstläufer und hängt von Dachform, Schnitt und Ausführungsqualität ab.