Seit dem 23. Dezember 2020 regeln die Paragrafen 656c und 656d BGB, wie die Maklerprovision beim Immobilienkauf aufgeteilt wird. Kern der Änderung: Der Käufer darf nie mehr bezahlen als der Verkäufer. Das gilt für Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser, sofern der Käufer als Verbraucher handelt. Vorher trugen Käufer in manchen Regionen die gesamte Provision allein; der Gesetzgeber wollte das ändern.
Was die Regel im Alltag bedeutet
Im Remstal ist die hälftige Teilung der Courtage die gängige Praxis. Wir arbeiten als Doppelmakler, das heißt: Wir sind für beide Seiten tätig und erhalten von jeder Seite 3,57 Prozent inkl. MwSt., zusammen also 7,14 Prozent des Kaufpreises. Das entspricht der im Raum Stuttgart und Umgebung üblichen Marktpraxis.
Daneben gibt es zwei weitere Modelle. Beim reinen Verkäufermakler, der ausschließlich im Auftrag des Eigentümers handelt, darf der Käufer höchstens denselben Betrag zahlen, den der Verkäufer zuvor gezahlt hat. Die Hälfte-Obergrenze bleibt also bestehen. Beim reinen Käufermakler trägt der Käufer die Provision allein, eine Pflicht zur Teilung gibt es hier nicht, weil der Makler nicht auf Seiten des Verkäufers tätig war. Und dann ist da noch die Innenprovision: Der Verkäufer zahlt alles, der Käufer zahlt nichts. Das kann ein Verkaufsargument sein, die Kosten sind dann aber im geforderten Preis eingepreist oder vom Verkäufer zu tragen.
Der Zahlungsablauf ist gesetzlich vorgegeben
Das Gesetz schreibt eine klare Reihenfolge vor. Erst wenn der Verkäufer seinen Provisionsanteil nachweislich bezahlt hat, wird die Zahlung des Käufers fällig. Ohne diesen Nachweis, zum Beispiel durch einen Zahlungsbeleg, kann der Käufer die Zahlung zurückhalten. In der Praxis koppeln Notare und Makler die Provisionsfälligkeit häufig an die Fälligkeit des Kaufpreises, damit beide Zahlungen zeitlich eng beieinanderliegen.
Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro, wie er in Fellbach oder Kernen im Remstal bei einem gepflegten Einfamilienhaus durchaus realistisch ist, bedeutet das für den Verkäufer rund 17.850 Euro Courtage, für den Käufer denselben Betrag. Das muss in die Kalkulation des Angebotspreises eingerechnet werden. Wir sprechen das bei der Preisfindung offen an, weil es die Nettoverhandlungsmasse beeinflusst.
Wann die Regelung nicht greift
Die Courtage-Teilung ist nicht universell. Bei Mehrfamilienhäusern ab drei Wohneinheiten, Gewerbeimmobilien und unbebauten Grundstücken gilt der Halbteilungsgrundsatz nicht. Kauft ein Unternehmen die Immobilie, also ein gewerblicher Käufer, kann die Provision frei verhandelt werden. Auch Bauträger, die ihr eigenes Projekt direkt vermarkten, fallen nicht unter das Maklerrecht.
Für Verkäufer, die ihr Objekt vor dem 23. Dezember 2020 über einen Makler in den Markt gebracht haben und deren Vertrag noch läuft, gilt Bestandsschutz. Das neue Recht greift nur bei Verträgen, die nach diesem Stichtag geschlossen wurden.