Ein CAP-Kredit ist ein variabel verzinstes Darlehen, bei dem die Bank eine Zinsobergrenze garantiert. Der Zinssatz folgt dem Markt nach oben und nach unten, überschreitet dabei aber nie die vereinbarte Kappungsgrenze. Für Eigentümer, die von fallenden Zinsen profitieren möchten, ohne sich einem unkontrollierten Zinsanstieg auszusetzen, ist das ein Ansatz, der sich lohnt zu verstehen.
Wie der Zinsmechanismus funktioniert
Der Zinssatz eines CAP-Kredits wird in regelmäßigen Abständen an einen Referenzwert angepasst, meist alle drei, sechs oder zwölf Monate. Als Referenz dient häufig ein gängiger Interbankenzins. Liegt der Marktzins darunter, zahlen Sie weniger. Liegt er darüber, greift die Obergrenze und Sie zahlen exakt diesen Höchstzinssatz, nicht mehr.
Eine Untergrenze gibt es in der Regel nicht. Sinken die Zinsen stark, sinkt auch Ihre Rate. Das unterscheidet den CAP-Kredit grundlegend vom klassischen Festzinsdarlehen, bei dem Sie für die gesamte Zinsbindungsphase an einen fixen Satz gebunden sind.
Was die Zinsbegrenzung kostet
Der Schutz nach oben ist nicht kostenlos. Banken verlangen für die CAP-Option einen Aufschlag auf den laufenden Zinssatz. Dieser Aufschlag schmälert die Zinsersparnis in Niedrigzinsphasen und ist bei jedem Anbieter anders kalkuliert. Das bedeutet: Ein CAP-Kredit mit sehr niedrig angesetzter Obergrenze ist teurer als einer mit einer großzügigeren Kappungsgrenze.
Für Eigentümer im Rems-Murr-Kreis, die etwa eine Anschlussfinanzierung für eine Bestandsimmobilie in Fellbach oder Waiblingen strukturieren, lohnt sich ein Angebotsvergleich besonders. Die Kaufpreise und damit die Finanzierungsvolumina liegen hier am oberen Rand des Kreisgebiets, was den Aufschlag in absoluten Euro-Beträgen spürbar macht.
Wann ein CAP-Kredit passt und wann nicht
Diese Darlehensform eignet sich, wenn Sie mit stabilen oder fallenden Zinsen rechnen, sich aber gegen einen starken Zinsanstieg absichern wollen. Sie brauchen außerdem finanziellen Spielraum, denn die monatliche Rate kann innerhalb der festgelegten Bandbreite schwanken. Wer seine Ausgaben sehr eng kalkuliert, wird mit den variablen Raten Schwierigkeiten haben.
Für knapp kalkulierte Finanzierungen, besonders wenn das verfügbare Eigenkapital nach Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg 5,0 %, Notar, Maklerprovision) klein geworden ist, bleibt ein Festzinsdarlehen die verlässlichere Wahl. Es kostet zu Beginn oft etwas mehr, liefert aber eine Rate, die sich nicht bewegt.
Worauf Sie beim Vertrag achten sollten
Bevor Sie einen CAP-Kredit abschließen, sollten vier Punkte schriftlich klar geregelt sein: die exakte Höhe der Zinsobergrenze, der Referenzzinssatz und seine Bezugsquelle, die Anpassungsintervalle und die Bedingungen für Sondertilgungen. Gerade Sondertilgungsrechte sind bei einem variablen Darlehen wichtig, weil sich Ihre Zinslage schnell verändern kann und Sie gegebenenfalls rasch reagieren möchten.
Ein unabhängiger Finanzberater kann helfen, die Konditionen verschiedener Angebote vergleichbar zu machen. Die langfristige Wirkung des Aufschlags auf den CAP lässt sich am besten in einer Modellrechnung über verschiedene Zinsszenarien abbilden.