Die Brutto-Grundfläche (BGF) bezeichnet die Summe der Grundflächen aller Geschossebenen eines Gebäudes, gemessen an den Außenkanten der umschließenden Bauteile. Sie ist in der DIN 277 geregelt und schließt Wände, Stützen und andere Konstruktionsteile ausdrücklich ein. Das macht sie deutlich größer als das, was auf dem Grundriss als nutzbar erscheint.
Was die BGF einschließt und was nicht
Gemessen wird von Außenkante zu Außenkante, über alle Geschosse: Keller, Erdgeschoss, Obergeschosse, Staffelgeschosse. Auch Technikräume, Treppenhäuser und Schächte zählen dazu. Nicht erfasst werden dagegen Dachflächen, die konstruktionsbedingt unzugänglich oder nicht nutzbar sind, etwa der Bereich unter einer steilen Schräge unterhalb einer bestimmten Raumhöhe.
Aus der Planung kennen wir die Verwechslung gut: Bauherren lesen in Unterlagen eine BGF von 320 m² und wundern sich, warum die Wohnfläche nur 210 m² beträgt. Der Unterschied steckt in Wandquerschnitten, Treppenauge, Heizungskeller und Technikflächen, die alle zur BGF gehören, zur Wohnfläche aber nicht.
BGF, Netto-Grundfläche und Wohnfläche im Vergleich
Wer ein Gebäude verkauft oder bewertet, begegnet mehreren Flächenbegriffen, die je nach Zweck unterschiedlich relevant sind:
- Brutto-Grundfläche (BGF): Außenmaß über alle Geschosse, inklusive Konstruktion. Maßgeblich für Kostenermittlung und Projektentwicklung.
- Netto-Grundfläche (NGF): BGF abzüglich der Konstruktionsflächen. Zeigt, was innerhalb der Wände zur Verfügung steht.
- Wohnfläche nach WoFlV: Berücksichtigt zusätzlich Abzüge für Schrägen, Balkone und nicht vollwertig nutzbare Flächen. Das ist die Zahl, die im Exposé steht und die Käufer kennen.
- Mietfläche: Richtet sich nach dem jeweils vereinbarten Standard (etwa gif-Richtlinie) und kann von den anderen Werten abweichen.
Für den Verkauf eines Wohnhauses im Remstal ist die Wohnfläche die entscheidende Kenngröße. Die BGF spielt dann eine Rolle, wenn es um Neubau, Umbau oder eine Projektkalkulation geht.
Wann die BGF für Eigentümer konkret relevant wird
Im Alltag des Wohnimmobilienverkaufs taucht die BGF selten auf. Relevant wird sie in diesen Situationen:
- Bei einem geplanten Umbau oder Anbau: Architekten und Behörden arbeiten mit der BGF, um Baumassen und Kosten einzuschätzen.
- Bei der Kostenschätzung nach DIN 276: Die Baukosten werden auf die BGF bezogen, nicht auf die Wohnfläche.
- Bei Gewerbeimmobilien oder gemischt genutzten Gebäuden, wo die Wohnflächenverordnung nicht greift.
- Beim Gutachterausschuss: Für den Rems-Murr-Kreis und den Gutachterausschuss der Stadt Fellbach spielen Grundflächen bei der Sachwertermittlung eine Rolle, auch wenn im Wohnbereich meist andere Kenngrößen dominieren.
Wenn Sie ein älteres Gebäude verkaufen und keine verlässlichen Flächenangaben vorliegen, lohnt es sich, die Grundrisse von einer Fachkraft neu aufmessen zu lassen. Falsche oder widersprüchliche Flächenangaben im Exposé sind einer der häufigsten Streitpunkte nach einem Kaufabschluss.