Ein Zeitmietvertrag ist ein Wohnraummietvertrag mit fest vereinbartem Ende. Er läuft nach Ablauf der Frist automatisch aus, ohne dass eine Kündigung erforderlich ist. Für Vermieter klingt das praktisch, doch das Gesetz stellt enge Bedingungen: Fehlt ein zulässiger Befristungsgrund oder hapert es an der Form, gilt der Vertrag als unbefristet geschlossen, mit allen Konsequenzen für den Kündigungsschutz.
Was das Gesetz verlangt
Drei Dinge müssen beim Zeitmietvertrag zwingend stimmen. Erstens die Schriftform: Ein mündlich vereinbarter oder per E-Mail geschlossener Zeitmietvertrag zählt rechtlich als unbefristetes Mietverhältnis (§ 550 BGB). Zweitens muss das Vertragsende konkret bestimmt oder zumindest bestimmbar sein, etwa durch ein genaues Datum wie den 31. Dezember 2026. Drittens muss der Befristungsgrund im Vertrag klar und nachprüfbar benannt sein, nicht nur angedeutet.
Während der Laufzeit ist die ordentliche Kündigung für beide Seiten ausgeschlossen. Eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund bleibt aber möglich, das lässt sich vertraglich nicht wegbedingen.
Welche Befristungsgründe das Gesetz erlaubt
§ 575 BGB kennt im Wesentlichen zwei Varianten. Beim Eigenbedarf muss der Vermieter konkret benennen, wer die Wohnung nach Fristende nutzen wird: nicht „Familienmitglied”, sondern zum Beispiel „meine Tochter, die im Herbst 2026 ihr Studium in Stuttgart aufnimmt”. Die zeitliche Nähe zum Fristende muss glaubhaft sein. Spätere Veränderungen der Lebensumstände sind unschädlich, solange der ursprüngliche Grund bei Vertragsschluss tatsächlich bestand.
Die zweite Variante greift bei geplanten baulichen Maßnahmen: Modernisierung, Sanierung oder Abriss mit Neubau. Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen Vermieter hier zu blauäugig vorgehen. Eine vage Absicht reicht nicht. Die Baugenehmigung muss vorliegen oder zumindest ein realistischer Zeitplan, der mit dem Fristende zusammenpasst. Liegt beides nicht vor, ist der Befristungsgrund vor Gericht kaum haltbar.
Was Vermieter davon haben
Der wesentliche Vorteil: Sie können die Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt zurückfordern, ohne einen Kündigungsgrund nachweisen zu müssen. Die Sozialklausel, die Mietern bei Härtefällen einen Aufschub sichert, gilt beim regulären Fristende nicht. Das vermeidet langwierige Räumungsverfahren, wenn der ursprüngliche Befristungsgrund tatsächlich vorlag.
Ob ein Mietpreisaufschlag für die Befristung realistisch ist, hängt vom Markt ab. Im Remstal, wo gutes Wohnungsangebot knapp ist und viele Pendler in Richtung Stuttgart suchen, werden Mieter einen Zeitmietvertrag kritisch prüfen. Wer unbedingt befristet vermieten möchte, muss damit rechnen, länger nach einem geeigneten Mieter zu suchen.
Wo es schiefgehen kann
Die häufigsten Fehler liegen beim Befristungsgrund selbst. Ist er zu vage formuliert, nur vorgeschoben oder fehlt er ganz, wird der Vertrag kraft Gesetzes zum unbefristeten Mietverhältnis. Der Mieter bekommt vollen Kündigungsschutz, kann selbst ordentlich kündigen, der Vermieter dagegen nur bei gesetzlich anerkannten Gründen. Eine Räumung ist dann nur nach Kündigung und anschließender Räumungsklage möglich.
Ein häufig übersehener Punkt ist § 545 BGB: Bleibt der Mieter nach Fristende in der Wohnung und widerspricht der Vermieter nicht unverzüglich, gilt das Mietverhältnis als unbefristet verlängert. Wer eine weitere Befristung möchte, muss einen neuen schriftlichen Vertrag abschließen, mit einem erneut zulässigen Befristungsgrund.
Häufige Frage: „Ich möchte meine Wohnung in Fellbach befristet vermieten, weil ich vielleicht in drei Jahren zurückziehe. Reicht das als Grund?”
Nein, „vielleicht” reicht nicht. § 575 BGB verlangt beim Eigenbedarf eine konkrete, nachprüfbare Absicht, keine bloße Option. Wenn Sie im Vertrag schreiben, dass Sie selbst ab einem bestimmten Datum in die Wohnung einziehen wollen, müssen Sie das bei Fristende auch wirklich tun. Stellt sich heraus, dass der Grund vorgeschoben war, haben Mieter Anspruch auf Schadensersatz. Wenn die Rückkehr zum Einzug wirklich ungewiss ist, ist ein unbefristeter Mietvertrag mit normaler Kündigungsmöglichkeit ehrlicher und rechtlich sicherer für beide Seiten.