Das Baulastenverzeichnis ist ein öffentliches Register, das die zuständige Bauaufsichtsbehörde führt. Eingetragen werden dort öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die ein Grundstückseigentümer gegenüber der Baubehörde übernommen hat. Diese Verpflichtungen bleiben mit dem Grundstück verbunden, auch wenn es den Eigentümer wechselt. Im Grundbuch suchen Sie sie vergeblich.
Was im Baulastenverzeichnis steht
Baulasten entstehen, wenn ein Grundstück bestimmte bauordnungsrechtliche Anforderungen nicht aus sich heraus erfüllen kann. Dann übernimmt der Eigentümer eine Verpflichtung, die das Defizit ausgleicht. Das klingt abstrakt, ist im Alltag aber sehr konkret.
Typische Einträge betreffen Abstandsflächen, die auf das Nachbargrundstück verlagert werden, weil das eigene zu schmal ist. Oder Stellplatzverpflichtungen, bei denen die Parkplätze für ein Gebäude auf einem fremden Grundstück nachgewiesen werden. Auch gemeinsame Zufahrten und Wegerechte, Vereinbarungen über Nichtbebauung bestimmter Grundstücksteile oder Regelungen zu Versorgungsleitungen landen als Baulast im Register.
Aus der Planung kennen wir Fälle, bei denen ein Bauherr erst im Baugenehmigungsverfahren erfahren hat, dass sein Nachbar seit Jahren eine Baulast auf dem frisch erworbenen Grundstück eingetragen hatte. Das Vorhaben musste vollständig überarbeitet werden.
Rechtliche Wirkung: Bindend, auch ohne Ihr Wissen
Eine eingetragene Baulast bindet jeden Eigentümer, unabhängig davon, ob er bei der Übernahme der Verpflichtung dabei war oder davon wusste. Die Baubehörde prüft das Register bei jedem Bauantrag. Wer gegen eine Baulast baut, riskiert die Versagung der Genehmigung oder eine nachträgliche Baurechtswidrigkeit.
Gelöscht werden kann eine Baulast nur, wenn die bauordnungsrechtlichen Gründe für ihre Eintragung weggefallen sind und die Baubehörde zustimmt. Das ist oft langwierig und nicht garantiert.
Wer zuständig ist, und wo Sie Einsicht nehmen
Im Rems-Murr-Kreis führen die Bauaufsichtsbehörden das Baulastenverzeichnis. Fellbach und Waiblingen sind Große Kreisstädte mit eigener unterer Baurechtsbehörde, dort müssen Sie also direkt anfragen. Für Kernen im Remstal ist das Landratsamt Rems-Murr-Kreis zuständig. Grundstückseigentümer und Kaufinteressenten haben bei berechtigtem Interesse das Recht auf Einsichtnahme, in der Regel gegen eine geringe Gebühr.
Was das für Sie als Eigentümer oder Käufer bedeutet
Wenn Sie ein Grundstück oder eine Immobilie verkaufen wollen, lohnt es sich, den eigenen Eintrag vorab zu kennen. Ein unbekannter Eintrag, den der Käufer kurz vor dem Notartermin entdeckt, bremst den Verkauf aus oder drückt den Preis.
Wenn Sie kaufen, gilt: Der Notar weist zwar auf die Möglichkeit zur Einsichtnahme hin, holt die Auskunft aber nicht von sich aus ein. Das müssen Sie aktiv anstoßen. Eine Baulast kann die Entwicklungsmöglichkeiten eines Grundstücks empfindlich einschränken und damit seinen Wert mindern, ohne dass das aus dem Grundbuch ablesbar wäre. Die Prüfung vor dem Kauf kostet wenig Zeit. Das Ignorieren kann teuer werden.