Bebaubarkeit beschreibt, in welchem Umfang ein Grundstück baulich genutzt werden darf. Sie ist keine einzelne Zahl, sondern das Ergebnis mehrerer planungsrechtlicher Vorgaben: Wo darf gebaut werden? Wie viel? Und für welche Nutzung? Die Antworten auf diese drei Fragen entscheiden maßgeblich darüber, was ein Grundstück wert ist.
Bebauungsplan, Innenbereich, Außenbereich
Der wichtigste Rahmen ist der Bebauungsplan. Er wird von der Gemeinde als Teil der Bauleitplanung aufgestellt und legt verbindlich fest, was auf einem Grundstück zulässig ist. Gilt für ein Grundstück kein Bebauungsplan, kommt es darauf an, wo es liegt. Im unbeplanten Innenbereich richtet sich die Zulässigkeit nach der Bebauung der näheren Umgebung: Ein Vorhaben ist erlaubt, wenn es sich dort einfügt. Im Außenbereich ist Bebauung grundsätzlich ausgeschlossen, ausgenommen bestimmte privilegierte Nutzungen wie landwirtschaftliche Betriebe.
Im Remstal begegnen uns alle drei Situationen. Verdichtete Lagen in Fellbach oder Waiblingen sind meist klar überplant. Randlagen in Kernen im Remstal oder am Kappelberg können dagegen in einer Grauzone liegen, in der eine genaue Prüfung nötig ist. Zuständige untere Baurechtsbehörde ist für Fellbach und Waiblingen die jeweilige Stadtverwaltung, für Kernen das Landratsamt Rems-Murr-Kreis.
Das Maß der baulichen Nutzung
Der Bebauungsplan nennt konkrete Kennzahlen, die bestimmen, wie intensiv ein Grundstück genutzt werden darf. Die Grundflächenzahl (GRZ) sagt, wie viel Prozent der Grundstücksfläche überbaut werden darf. Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an, wie viel Geschossfläche insgesamt entstehen kann. Dazu kommen Vorgaben zur Geschosszahl und zur maximalen Gebäudehöhe.
Diese Zahlen haben eine direkte Wirkung auf den Wert. Ein Grundstück mit einer GFZ von 1,2 lässt deutlich mehr Nutzfläche zu als eines mit 0,4, und das schlägt sich im Preis nieder. Aus der Planungspraxis kennen wir Fälle, in denen benachbarte Grundstücke in derselben Straße durch unterschiedliche Festsetzungen mehrere zehntausend Euro auseinanderlagen, obwohl die Lage vergleichbar war.
Art der Nutzung
Neben dem Maß regelt der Bebauungsplan auch, welche Nutzungen überhaupt zulässig sind. Wohngebiete, Mischgebiete, Gewerbegebiete und Sondergebiete folgen dabei den Gebietstypen der Baunutzungsverordnung (BauNVO). In einem reinen Wohngebiet sind gewerbliche Nutzungen ausgeschlossen, in einem Mischgebiet können Wohnen und nicht störendes Gewerbe nebeneinander bestehen.
Für Eigentümer ist das besonders dann relevant, wenn sie ein Grundstück entwickeln oder umnutzen wollen. Wer ein Mehrfamilienhaus plant, wo nur Einfamilienhäuser zulässig sind, kommt nicht weiter, egal wie groß das Grundstück ist.
Was noch einschränken kann
Planungsrecht ist nicht alles. Bodenbeschaffenheit, Hanglage, Grundwasserstand und mögliche Altlasten können die tatsächliche Bebaubarkeit unabhängig vom Bebauungsplan einschränken. Denkmalschutz, Lärmschutzzonen oder naturschutzrechtliche Auflagen kommen als weitere Schichten hinzu.
Abstandsflächen nach der Landesbauordnung Baden-Württemberg müssen eingehalten werden, und auch Erschließungsfragen spielen eine Rolle: Ein Grundstück, das nicht an eine öffentliche Straße angebunden oder nicht mit Leitungen versorgt ist, bleibt trotz günstiger Planungsrechtslage schwer bebaubar. Wer kaufen möchte, tut gut daran, all diese Punkte zu klären, bevor er auf den Grundstückspreis bietet.
Warum Bebaubarkeit beim Verkauf zählt
Für Verkäufer gilt: Die Bebaubarkeit gehört zu den stärksten Werttreibern eines Grundstücks. Gleichzeitig ist sie einer der am häufigsten unterschätzten Punkte. Wer sein Grundstück verkauft, ohne die Festsetzungen zu kennen, riskiert entweder, zu günstig zu verkaufen, oder Interessenten anzusprechen, die andere Vorstellungen haben als das Planungsrecht zulässt. Änderungen der Bauleitplanung können den Wert außerdem spürbar verändern, in beide Richtungen. Die Entwicklung laufender Bebauungspläne in der Gemeinde zu beobachten ist deshalb kein Luxus, sondern schlicht sinnvoll.