Bauordnungsrecht ist derjenige Teil des öffentlichen Baurechts, der festlegt, wie ein Gebäude gebaut, verändert oder genutzt werden darf. Es geht dabei nicht um den Standort oder die Art der Bebauung, sondern um Sicherheit, Gesundheitsschutz und Ordnung beim Bauen selbst. Das Bauordnungsrecht ist Ländersache: In Baden-Württemberg gilt die Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBO BW), keine bundeseinheitliche Musterbauordnung.
Was regelt das Bauordnungsrecht, was das Bauplanungsrecht?
Beide Rechtsgebiete klingen ähnlich, meinen aber etwas anderes. Das Bauplanungsrecht, geregelt im Bundesrecht und konkretisiert im Bebauungsplan, beantwortet die Frage, wo und was gebaut werden darf: Wohngebiet, Gewerbe, Baugrenzen, Geschosszahl. Das Bauordnungsrecht beantwortet dann die Folgefrage: Wie muss das Gebäude beschaffen sein? Standsicher? Ausreichend belichtet? Brandgeschützt? Beide Ebenen werden im Baugenehmigungsverfahren gleichzeitig geprüft, und beide müssen erfüllt sein. Für Fellbach und Waiblingen als Große Kreisstädte mit eigener unterer Baurechtsbehörde liegt die Zuständigkeit direkt bei der Stadt. Für Kernen im Remstal ist das Landratsamt Rems-Murr-Kreis die zuständige Stelle.
Schutzziele: Worum geht es konkret?
Die LBO BW benennt mehrere Schutzziele, die bei jedem Bauvorhaben einzuhalten sind:
- Standsicherheit: Das Gebäude muss alle Lasten sicher in den Boden ableiten.
- Brandschutz: Entstehung und Ausbreitung von Feuer müssen begrenzt werden, Fluchtwege müssen nutzbar bleiben.
- Gesundheitsschutz: Räume brauchen ausreichend Belichtung, Belüftung und Schallschutz.
- Energieeffizienz und Wärmeschutz: Diese Anforderungen verzahnen sich zunehmend mit dem Gebäudeenergiegesetz auf Bundesebene.
Ergänzt werden diese Vorgaben durch technische Baubestimmungen. Darunter fallen DIN-Normen und europäisch harmonisierte Produktnormen, die die Länder verbindlich eingeführt haben. Aus der Planungspraxis wissen wir, dass es in diesem Geflecht aus Landesrecht, technischen Normen und europäischen Vorgaben schnell unübersichtlich wird, sobald ein Umbau mehr als eine Ebene berührt.
Was droht bei Verstößen?
Wer ohne Genehmigung baut oder die Vorgaben der LBO nicht einhält, riskiert mehr als eine Geldbuße. Die Behörde kann den Bau sofort stilllegen, die Nutzung eines fertiggestellten Gebäudes untersagen oder den Rückbau anordnen. Bei Schwarzbauten, die personenschädigend werden, ist auch eine Strafbarkeit möglich. Für Eigentümer, die verkaufen wollen, hat das unmittelbare Folgen: Ein ungenehmigter Anbau, eine umgebaute Garage oder ein ausgebautes Dachgeschoss ohne Genehmigung werden bei der Übergabe der Unterlagen sichtbar und können den Verkaufsprozess blockieren oder den Preis drücken.
Häufige Frage: „Ich habe vor Jahren einen Wintergarten angebaut, ohne Genehmigung eingeholt zu haben. Spielt das beim Verkauf noch eine Rolle?”
Ja, und zwar deutlich. Käufer und deren Banken verlangen heute routinemäßig die Baugenehmigungen für alle baulichen Veränderungen. Fehlt eine, ist das Objekt nicht vollständig legalisiert, was Kaufpreisverhandlungen beeinflussen und in Einzelfällen die Finanzierung des Käufers gefährden kann. Im Remstal empfehlen wir in solchen Fällen, vor dem Verkauf das Gespräch mit der zuständigen Baurechtsbehörde zu suchen: Manchmal ist eine nachträgliche Genehmigung möglich, manchmal greift Bestandsschutz, und manchmal muss ein Rückbau eingepreist werden. Besser, das ist vor dem Notartermin geklärt.