Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die ein Grundstückseigentümer freiwillig gegenüber der zuständigen Baubehörde übernimmt. Sie legt fest, was auf dem Grundstück geduldet, unterlassen oder getan werden muss. Eingetragen wird sie nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis, das bei der Bauaufsichtsbehörde geführt wird. Wer ein Grundstück kauft, übernimmt bestehende Baulasten automatisch mit, ob er davon weiß oder nicht.
Warum Baulasten entstehen
Baulasten werden in aller Regel bestellt, weil ohne sie keine Baugenehmigung erteilt werden könnte. Das klassische Beispiel: Ein Eigentümer möchte nah an der Grenze bauen, hat aber nicht genug eigene Fläche, um die vorgeschriebenen Abstandsflächen einzuhalten. Stimmt der Nachbar zu und übernimmt per Baulast den fehlenden Teil der Abstandsfläche auf seinem Grundstück, kann die Genehmigung trotzdem erteilt werden. Ähnlich funktioniert es bei Stellplätzen: Wer auf dem eigenen Grundstück keinen Platz für die nachzuweisenden Stellplätze hat, kann sie dauerhaft auf einem Nachbargrundstück durch eine Stellplatzbaulast sichern.
Daneben gibt es Zufahrtsbaulasten, die den Zugang zu Hinterliegergrundstücken ohne eigene Straßenanbindung sichern, sowie Vereinigungsbaulasten, die mehrere Grundstücke baurechtlich wie ein einziges behandeln. Letzteres ist aus der Planung bekannt, zum Beispiel bei Bauträgerprojekten, die über Grundstücksgrenzen hinweg geplant werden.
Das Baulastenverzeichnis: wer prüft, wann
Hier liegt die entscheidende Falle beim Grundstückskauf: Der Notar prüft das Baulastenverzeichnis nicht automatisch. Er beurkundet den Kaufvertrag auf Basis des Grundbuchs, mehr nicht. Wer wissen will, ob ein Grundstück mit Baulasten belastet ist, muss selbst aktiv werden und Einsicht in das Baulastenverzeichnis beantragen.
Einsicht erhalten Personen mit berechtigtem Interesse, also auch Kaufinteressenten. Im Rems-Murr-Kreis ist für die meisten Gemeinden das Landratsamt als untere Baurechtsbehörde zuständig; in Fellbach und Waiblingen als Große Kreisstädte gibt es jeweils eine eigene untere Baurechtsbehörde. Für Kernen im Remstal wenden Sie sich an das Landratsamt in Waiblingen. Die Bearbeitungszeit beträgt typischerweise ein bis vier Wochen. Wer knapp vor einem Notartermin steht, sollte die Anfrage frühzeitig stellen.
Eine Baulast ist keine Grunddienstbarkeit. Grunddienstbarkeiten sind privatrechtlich, stehen im Grundbuch und sind zivilrechtlich einklagbar. Eine Baulast dient der Allgemeinheit, genauer der Baubehörde, und wird bei Verstößen über das Ordnungsrecht verfolgt. Beide Instrumente können nebeneinander bestehen und sich ergänzen. Für ein vollständiges Bild vor dem Kauf müssen daher beide Register geprüft werden.
Was eine Baulast für den Wert bedeutet
Das belastete Grundstück trägt die Last dauerhaft. Je nach Art der Verpflichtung kann das eine spürbare Wertminderung bedeuten: Eine dauerhaft nicht bebaubare Zone, eine Stellplatzbindung für das Nachbargrundstück oder eine stark frequentierte Zufahrt sind keine Kleinigkeiten. Wenn Sie als Verkäufer ein belastetes Grundstück anbieten, sind Sie zur Aufklärung verpflichtet. Verschweigen ist kein Weg.
Auf der anderen Seite kann das begünstigte Grundstück durch eine Baulast erheblich an Wert gewinnen, weil es überhaupt erst bebaubar oder erschlossen wird. Bei der Neubestellung einer Baulast ist eine Ausgleichszahlung an den belasteten Nachbarn üblich und aus unserer Sicht auch fair. Wer das Gespräch mit dem Nachbarn als reine Formalität behandelt, riskiert, dass die Zustimmung ausbleibt, denn eine Baulast ist freiwillig und kann nicht erzwungen werden.
Bestellung und Löschung
Die Bestellung erfolgt durch eine schriftliche Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Alle Miteigentümer müssen zustimmen, die Unterschrift wird in der Regel notariell beglaubigt. Wirksam wird die Baulast erst mit der Eintragung ins Verzeichnis.
Löschung ist möglich, aber in der Praxis oft mühsam. Die Bauaufsichtsbehörde entscheidet nach Ermessen und stimmt nur zu, wenn das öffentliche Interesse an der Baulast weggefallen ist, zum Beispiel weil das begünstigte Gebäude abgerissen wurde. Wer bei der Bestellung bereits absehen kann, dass die Baulast irgendwann hinfällig werden könnte, sollte prüfen, ob sich eine Löschungsklausel für diesen Fall vereinbaren lässt.
Häufige Frage: “Ich kaufe ein Grundstück in Fellbach. Der Makler sagt, es gibt keine Belastungen im Grundbuch. Muss ich trotzdem das Baulastenverzeichnis prüfen?”
Ja, unbedingt. Das Grundbuch und das Baulastenverzeichnis sind zwei völlig getrennte Register bei unterschiedlichen Behörden. Ein sauberes Grundbuch schließt eine bestehende Baulast nicht aus. Die untere Baurechtsbehörde der Stadt Fellbach führt das Verzeichnis; ein Antrag auf Einsicht mit kurzem Nachweis Ihres Kaufinteresses genügt. Wir empfehlen, diese Prüfung vor der Beurkundung durchzuführen, nicht danach.