Der Begriff Angebot bezeichnet im Rechtssinne eine verbindliche Willenserklärung, mit der jemand den Abschluss eines Vertrags zu bestimmten Bedingungen vorschlägt (§ 145 BGB). Wer ein Angebot erhält und es annimmt, schließt damit einen Vertrag. Im Immobilienbereich taucht der Begriff in zwei völlig verschiedenen Zusammenhängen auf: beim Kauf einer Immobilie und bei der Vergabe von Bauleistungen. Die Spielregeln sind in beiden Fällen unterschiedlich.
Kaufangebot: Absicht und Verbindlichkeit liegen weit auseinander
Wenn ein Interessent schriftlich erklärt, eine Immobilie zu einem bestimmten Preis kaufen zu wollen, ist das im deutschen Recht zunächst wenig wert. Grundstückskaufverträge werden erst durch notarielle Beurkundung wirksam, alles davor ist rechtlich unverbindlich, egal wie ernst es gemeint ist. Eine E-Mail mit Preisvorstellung, ein ausgefülltes Formular vom Makler, ein mündliches Handschlagen: keines davon verpflichtet irgendwen zu irgendetwas.
Wer sich als Käufer einen gewissen Vorrang sichern möchte, kann eine Reservierungsvereinbarung abschließen. Dabei zahlt der Interessent eine Gebühr dafür, dass die Immobilie für einen vereinbarten Zeitraum exklusiv für ihn vom Markt genommen wird. Das gibt Zeit für die Finanzierungsklärung, schafft aber keine Kaufpflicht. Wir sehen in unserer Praxis im Remstal, dass solche Vereinbarungen vor allem bei sehr nachgefragten Objekten in Fellbach oder Kernen sinnvoll sein können, weil der Druck durch weitere Interessenten real ist.
Möchte jemand wirklich verbindlich bleiben, gibt es das notarielle Kaufangebot: Der Käufer beurkundet sein Angebot beim Notar, der Verkäufer kann es innerhalb einer gesetzten Frist annehmen, womit der Kaufvertrag zustande kommt. Das setzt beide Seiten stärker unter Druck und verursacht Notarkosten, bietet aber echte Planungssicherheit.
Angebot im Bauwesen: Preis, Leistung, Frist
Im Bauwesen ist ein Angebot die kalkulierte Antwort eines Unternehmers auf eine Ausschreibung. Grundlage ist in der Regel ein Leistungsverzeichnis, das Mengen und Leistungen genau beschreibt. Der Bieter setzt Einheitspreise ein, woraus sich der Gesamtpreis ergibt. Dazu gehören Angaben zu Ausführungsfristen und der sogenannten Bindefrist: dem Zeitraum, in dem der Bieter an sein Angebot gebunden ist, üblicherweise vier bis sechs Wochen.
Aus der Planung kennen wir die Situation, dass Angebote auf den ersten Blick sehr unterschiedlich aussehen. Manche Positionen fehlen ganz, andere sind anders kalkuliert als ausgeschrieben. Deshalb ist ein sorgfältiger Angebotsvergleich keine Formalie, sondern Grundlage jeder seriösen Vergabe. Ein Preisspiegel stellt die einzelnen Positionen aller Angebote nebeneinander. Auffällige Abweichungen nach oben wie nach unten werden geprüft: Ein sehr niedriger Einheitspreis kann ein Hinweis auf ein Missverständnis sein, das später teuer wird. Nach der Prüfung folgt gegebenenfalls eine Nachverhandlung, bevor der Zuschlag an das wirtschaftlichste Angebot erteilt wird.
Was das BGB dazu sagt
§ 145 BGB definiert das Angebot als Antrag auf Vertragsschluss, der den Antragsteller bindet. § 148 BGB regelt, dass das Angebot erlischt, wenn es nicht fristgerecht angenommen wird. Wichtig für die Praxis: Nimmt jemand ein Angebot mit Änderungen an, gilt das nach § 150 BGB nicht als Annahme, sondern als neues Angebot. Hin und her verhandelte Bedingungen können so mehrfach die Vertragsseiten wechseln, bis beide Seiten tatsächlich dasselbe meinen.
Beim Immobilienkauf schiebt das Beurkundungserfordernis diese abstrakte Vertragslogik ein Stück weit in den Hintergrund. Entscheidend ist, was beim Notar beurkundet wird. Was vorher passiert, bleibt rechtlich Vorgespräch.
Häufige Frage:
Ich habe dem Makler gesagt, ich kaufe die Wohnung zum genannten Preis. Jetzt sagt er, ein anderer Interessent biete mehr. Kann er das einfach so machen?
Ja, das kann er. Solange kein Kaufvertrag notariell beurkundet ist, ist nichts vereinbart. Mündliche Zusagen oder schriftliche Kaufabsichtserklärungen ohne Beurkundung verpflichten weder Käufer noch Verkäufer. Wer sichergehen will, braucht entweder eine notarielle Beurkundung oder zumindest eine schriftliche Reservierungsvereinbarung, die den Zeitraum und die Bedingungen klar regelt.