Amortisation bezeichnet den Zeitraum, nach dem sich eine Investition durch die erzielten Einnahmen, eingesparten Kosten oder Steuervorteile vollständig zurückgezahlt hat. Im Immobilienbereich begegnet Ihnen der Begriff vor allem bei zwei Fragen: Lohnt sich die geplante Sanierungsmaßnahme? Und rechnet sich der Kauf einer Vermietungsimmobilie?
Die Grundrechnung und ihre Grenzen
Die einfachste Version der Amortisationsrechnung ist schnell erklärt: Investitionskosten geteilt durch den jährlichen Nutzen ergibt die Amortisationszeit in Jahren. Der jährliche Nutzen kann eine Heizkostenersparnis sein, eine Mieteinnahme oder eine Steuerersparnis durch Abschreibung.
Diese Grundformel ist ein brauchbarer erster Anhaltspunkt, aber sie hat blinde Flecken. Sie ignoriert, dass Geld heute mehr wert ist als in zehn Jahren, und sie blendet laufende Kosten aus. Wer eine Vermietungsimmobilie kalkuliert, muss Verwaltungsaufwand, Instandhaltungsrücklagen und möglichen Leerstand einrechnen, sonst ist das Ergebnis zu optimistisch. Die sogenannte dynamische Amortisationsrechnung korrigiert das, indem sie künftige Zahlungen mit einem Zinssatz abzinst. Das verlängert die rechnerische Amortisationszeit gegenüber der einfachen Formel spürbar.
Sanierungsmaßnahmen: Was die Rechnung beeinflusst
Bei Dämmung, Heizungsmodernisierung oder neuen Fenstern steht die Amortisationszeit im Mittelpunkt jeder Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Die reine Rechnung fällt je nach Maßnahme sehr unterschiedlich aus. Eine gut geplante Fassadendämmung kann sich über die erzielte Heizkostenersparnis in deutlich unter zwanzig Jahren amortisieren, bei steigenden Energiepreisen noch früher. Dreifachverglaste Fenster dagegen kommen oft auf längere Zeiträume, weil die absolute Einsparung je Fenster begrenzt ist.
Aus der Planungserfahrung, die wir durch unseren Architekten in unsere Beratung einbringen, wissen wir: Entscheidend ist die Frage, ob eine Komponente ohnehin fällig wäre. Müssen alte Fenster in den nächsten Jahren sowieso ersetzt werden, dann sind bei der Amortisationsrechnung nur die Mehrkosten für die bessere Verglasung anzusetzen, nicht die gesamte Investition. Das verändert das Bild erheblich.
Förderungen können die Amortisationszeit halbieren. Programme von KfW oder BAFA sollten deshalb vor jeder Sanierungsentscheidung geprüft werden, nicht hinterher.
Vermietungsobjekte: Eigenkapitaleinsatz im Blick behalten
Beim Kauf einer Renditeimmobilie stellt sich die Amortisationsfrage anders. Wer ein Objekt vollständig mit Eigenkapital erwirbt, fragt, nach wie vielen Jahren die Mieteinnahmen den Kaufpreis wieder eingebracht haben. Realistischer ist es, nur das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital in den Blick zu nehmen und den jährlichen Überschuss nach Kreditrate, Verwaltung und Rücklagen dagegenzustellen.
Im Remstal bewegen sich Bodenrichtwerte für Wohnlagen in Fellbach, Kernen und Waiblingen am oberen Ende des Kreisbereichs. Das wirkt sich direkt auf die Kaufpreise und damit auf die Amortisationszeiten aus. Ein Objekt mit einem Kaufpreis, der dem zwanzig- bis dreiundzwanzigfachen der Jahreskaltmiete entspricht, braucht selbst bei guter Auslastung viele Jahre, bis das Eigenkapital zurückgeflossen ist. Als grober Richtwert gilt: Eine Eigenkapitalrendite von mindestens vier bis sechs Prozent nach Kosten sollte das Ergebnis rechtfertigen.
Steuerliche Amortisation durch Abschreibung
Für vermietete Gebäude gibt es eine weitere Dimension: die steuerliche Abschreibung. Gebäude im Wohnbereich können jährlich mit einem festen Prozentsatz des Gebäudewerts steuermindernd geltend gemacht werden. Beim Gutachterausschuss des Rems-Murr-Kreises lässt sich im Zweifelsfall klären, welcher Anteil eines Kaufpreises auf das Gebäude entfällt und welcher auf den Grundstücksanteil, der nicht abgeschrieben werden darf.
Die jährliche Steuerersparnis aus der Abschreibung verbessert den Gesamt-Cashflow und verkürzt damit indirekt die Amortisationszeit des eingesetzten Eigenkapitals. Diesen Effekt unterschätzen viele Eigentümer bei der ersten Kalkulation.
Amortisationszeit und Rendite sind nicht dasselbe
Eine kurze Amortisationszeit ist ein gutes Zeichen, aber kein vollständiges Urteil. Eine Solaranlage, die sich in acht Jahren amortisiert und danach noch zwölf Jahre lang Erträge produziert, ist über ihre gesamte Nutzungsdauer deutlich attraktiver, als die Amortisationszeit allein vermuten lässt. Umgekehrt kann eine sehr lange Amortisationszeit trotzdem akzeptabel sein, wenn die Maßnahme den Wohnkomfort verbessert, den Verkaufswert steigert oder schlicht unvermeidlich war.
Die Amortisationsrechnung gibt Ihnen eine Orientierung, kein endgültiges Urteil. Wer verkaufen will, sollte außerdem bedenken, dass eine gut dokumentierte, bereits amortisierte Sanierung im Verkaufsgespräch ein Argument ist, eine noch nicht amortisierte dagegen eine Erklärung braucht.