Altlasten sind schädliche Veränderungen des Bodens oder des Grundwassers, die durch frühere gewerbliche, industrielle oder militärische Nutzung entstanden sind, sowie stillgelegte Deponien, von denen Gefahren für Umwelt und menschliche Gesundheit ausgehen können. Typische Verursacher sind Tankstellen, chemische Betriebe oder Kasernengelände. Für Eigentümer ist das Thema besonders heikel, weil Altlasten nicht nur den Verkaufswert drücken, sondern auch Sanierungspflichten auslösen können, die nichts mit der eigenen Verursachung zu tun haben müssen.
Rechtliche Grundlagen: wer zuständig ist und was gilt
Das Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) regelt, wann eine Fläche als Altlast einzustufen ist, wer zur Untersuchung verpflichtet werden kann und wer die Sanierungskosten trägt. Die dazugehörige Bundes-Bodenschutzverordnung (BBodSchV) legt konkrete Prüf- und Maßnahmenwerte für Schadstoffe fest. Zuständig für den Vollzug sind die unteren Bodenschutzbehörden der Länder. Im Rems-Murr-Kreis ist das das Landratsamt, für Fellbach und Waiblingen als Große Kreisstädte mit eigener unterer Baurechtsbehörde kann die Zuständigkeit abweichen.
Bekannte und verdächtige Flächen werden in einem behördlichen Altlastenkataster erfasst. Ob ein Grundstück dort eingetragen ist, lässt sich vor dem Kauf oder Verkauf gezielt abfragen. Ein fehlender Eintrag schließt eine Belastung allerdings nicht aus, denn nicht jede problematische Nutzungsgeschichte ist in den Akten dokumentiert.
Wie eine Untersuchung abläuft
Am Anfang steht die historische Erkundung: Luftbilder, Archivunterlagen und Nutzungshistorien geben erste Hinweise darauf, was auf einem Grundstück früher passiert sein könnte. Ergibt diese Recherche einen Verdacht, folgt eine orientierende Untersuchung mit ersten Bodenproben. Erhärtet sich der Befund, schließt sich eine Detailuntersuchung mit umfassender Beprobung an. Am Ende steht eine Gefährdungsabschätzung, die bewertet, ob und in welchem Ausmaß eine Gefahr für Mensch und Umwelt besteht.
Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen eine unscheinbare Gewerbefläche im Remstal nach Jahrzehnten als Verdachtsfläche auftauchte, weil alte Werkstattnutzungen im Kataster nachgetragen wurden. Der Aufwand für eine solche Untersuchung ist überschaubar; die Überraschung danach kann es nicht sein.
Sanierung: Methoden und Kosten
Steht fest, dass ein Grundstück saniert werden muss, gibt es im Wesentlichen drei Wege. Die Dekontamination entfernt oder behandelt den belasteten Boden direkt. Ist das wirtschaftlich nicht darstellbar, kommt eine Sicherung in Betracht, bei der die Belastung eingekapselt wird, ohne sie zu beseitigen. Bei geringer Konzentration von Schadstoffen kann die Behörde auch ein Monitoring der natürlichen Selbstreinigung akzeptieren.
Die Kosten bewegen sich in einer sehr weiten Spanne. Ein kleiner Mineralölschaden auf einem ehemaligen Tankstellengrundstück ist mit einigen zehntausend Euro zu beheben; komplexe industrielle Kontaminationen können in die Millionen gehen. Diese Ungewissheit ist es, die den Marktwert betroffener Grundstücke so stark belastet.
Haftung: nicht nur der Verursacher zahlt
Das Bundes-Bodenschutzgesetz folgt dem Verursacherprinzip: Wer die Belastung verursacht hat, wird als erster zur Kasse gebeten. Doch daneben gibt es den sogenannten Zustandsstörer: den aktuellen Grundstückseigentümer, der unabhängig davon, ob er selbst etwas verursacht hat, zur Sanierung herangezogen werden kann, wenn der Verursacher nicht mehr greifbar oder zahlungsfähig ist.
Wer ein belastetes Grundstück kauft, übernimmt diese Haftungsposition. Eine gründliche Prüfung der Nutzungsgeschichte vor dem Abschluss eines Kaufvertrags ist deshalb keine Vorsichtsmaßnahme, die man sich sparen kann. Eigentümer, die verkaufen wollen, sollten ihrerseits offen mit bekannten Verdachtsmomenten umgehen: Was im Kaufvertrag verschwiegen wird, kann später als arglistige Täuschung gewertet werden, mit entsprechenden rechtlichen Folgen.