Ein Immobiliengutachten ist die schriftliche Stellungnahme eines qualifizierten Sachverständigen über den Wert einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag. Es folgt den normierten Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und dokumentiert jeden Berechnungsschritt so, dass das Ergebnis für Dritte nachvollziehbar und im Streitfall gerichtsfest ist. Ob Kauf, Verkauf, Erbschaft oder Scheidung: Das Gutachten schafft eine verbindliche Grundlage, wenn Bauchgefühl oder Onlinerechner nicht ausreichen.
Welches Verfahren für welche Immobilie
Die ImmoWertV kennt drei Bewertungsverfahren, und die Wahl hängt vom Objekt ab. Beim Vergleichswertverfahren zieht der Gutachter tatsächliche Verkaufspreise ähnlicher Objekte heran. Es wird bevorzugt, wo genügend Vergleichsdaten vorliegen, also vor allem bei Eigentumswohnungen und Baugrundstücken. Der Gutachterausschuss des Rems-Murr-Kreises und der Gutachterausschuss der Stadt Fellbach veröffentlichen dafür regelmäßig Kaufpreissammlungen.
Das Ertragswertverfahren kommt bei vermieteten Objekten und Renditeobjekten zum Einsatz: Der Gutachter kapitalisiert den nachhaltigen Mietertrag und gelangt so zum Wert. Bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, für die es keinen ausreichenden Markt vergleichbarer Verkäufe gibt, greift das Sachwertverfahren. Hier werden Bodenwert und Gebäudewiederbeschaffungskosten getrennt ermittelt und anschließend marktangepasst. In der Praxis kombinieren Gutachter häufig zwei Verfahren, um das Ergebnis gegenseitig zu plausibilisieren.
Die wichtigsten Gutachtenarten
Das Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB ist die umfassendste Form. Es enthält eine vollständige Objektbeschreibung, eine Grundbuchanalyse mit Rechten und Belastungen, eine Marktanalyse sowie die eigentliche Wertermittlung. Dieses Gutachten ist die richtige Wahl bei Erbschaft, Schenkung, Scheidung oder streitigen Wertfragen, weil es vor Gericht standhält.
Das Kurzgutachten verzichtet auf Teile dieser Tiefe und eignet sich für eine erste Orientierung, etwa wenn Sie als Eigentümer den Verkaufspreis grob einschätzen wollen, bevor Sie sich auf einen Makler festlegen. Für eine Immobilienfinanzierung verlangt die Bank ein Beleihungswertgutachten nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), das nach konservativeren Maßstäben kalkuliert als das Verkehrswertgutachten. Daneben gibt es Mietwertgutachten, Schadensgutachten bei Baumängeln und Energiegutachten, die jeweils eng umrissene Fragen beantworten.
Qualifikation: Wer darf was?
Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige haben die höchste formale Anerkennung und sind zwingend, wenn ein Gericht das Gutachten in Auftrag gibt oder wenn Sie es in einem Rechtsstreit einsetzen wollen. Daneben gibt es nach DIN EN ISO 17024 zertifizierte Sachverständige, die ebenfalls nach einheitlichem Standard geprüft werden, sowie freie Sachverständige ohne besondere Zulassung.
Klären Sie vor der Beauftragung, wofür das Gutachten verwendet werden soll. Für eine Schenkung an ein Familienmitglied mit möglicher Schenkungsteuer reicht oft ein zertifizierter Sachverständiger. Für ein laufendes Gerichtsverfahren brauchen Sie die öffentliche Bestellung. Das Honorar ist bei privaten Gutachten frei verhandelbar und liegt je nach Umfang und Objektkomplexität grob zwischen 500 und 2.500 Euro.
Was das Gutachten enthält und was es für Sie bedeutet
Ein vollständiges Verkehrswertgutachten beschreibt das Objekt mit Lage, Grundstücksgröße, Baujahr, Ausstattung und Zustand, analysiert alle im Grundbuch eingetragenen Rechte und Belastungen und beleuchtet den lokalen Markt. Erst dann folgt die eigentliche Wertermittlung mit transparenter Begründung jedes Wertansatzes.
Im Remstal ist die Lagefrage besonders ausgeprägt. Innerhalb derselben Postleitzahl können Bodenrichtwerte für eine Hanglage am Kappelberg und eine Wohnlage an einer Durchgangsstraße erheblich auseinanderliegen. Ein seriöser Gutachter wird das in der Marktanalyse benennen und bei der Wertgewichtung berücksichtigen, statt einen einheitlichen Quadratmeterpreis anzusetzen. Bodenrichtwerte für den gesamten Kreis können Sie vorab kostenlos über das Portal BORIS-BW prüfen, um eine grobe Einschätzung zu bekommen, bevor Sie einen Gutachter beauftragen.