Als Altbau gilt im allgemeinen Sprachgebrauch ein Gebäude, das vor dem Zweiten Weltkrieg errichtet wurde, also grob bis 1949. Das Einkommensteuerrecht zieht die Grenze enger: Steuerlich relevanter Altbau im Sinne der erhöhten Abschreibung ist ein Gebäude, dessen Baufertigstellung vor dem 1. Januar 1925 liegt. Was beide Definitionen verbindet, ist die charakteristische Bauweise dieser Epoche: massive Ziegelwände, hohe Räume und handwerkliche Details, die im heutigen Wohnungsbau kaum noch vorkommen.
Was einen Altbau baulich ausmacht
Die auffälligste Eigenschaft ist die Raumhöhe. Decken zwischen 3,00 und 4,00 Metern sind keine Seltenheit, was Räumen eine Großzügigkeit gibt, die sich auch mit teurer Ausstattung im Neubau schwer erzielen lässt. Dazu kommen Stuckdecken mit Profilen, Rosetten und Ornamenten, die heute kaum noch bezahlbar herzustellen wären. Breite Dielenböden aus Eiche oder Kiefer, Kassettentüren mit originalen Beschlägen und Kastenfenster mit innenliegendem zweiten Flügel sind weitere Merkmale, die den Charakter dieser Gebäude prägen.
Aus der Planung kennen wir die Kehrseite: Holzbalkendecken mit Einschub und Schlackefüllung dämpfen Schall, sind aber aufwendig zu ertüchtigen. Wände mit 40–60 cm Ziegelmauerwerk speichern Wärme im Sommer gut, bieten aber keinen modernen Wärmedurchgangswert. Elektroinstallationen, Wasserleitungen und Heizungsverteilungen stammen oft aus einer Zeit, die keine heutige Nutzungsanforderung kannte.
Stärken und Schwächen im Überblick
Der individuelle Charakter ist das stärkste Argument für einen Altbau. Gewachsene Lagen, kurze Wege, urbanes Umfeld: Gerade in Fellbach oder Waiblingen finden sich Gründerzeitbauten direkt an der S-Bahn, was die Pendlerlage nach Stuttgart attraktiv macht. Wer ein solches Objekt gepflegt übernimmt, kauft sich Qualität ein, die nicht reproduzierbar ist.
Die Schwächen liegen beim Energieverbrauch. Unsanierte Altbauten tragen häufig die Energieeffizienzklasse F, G oder H. Das bedeutet konkret: Heizkosten, die spürbar über dem liegen, was ein Neubau verursachen würde. Hinzu kommt latenter Sanierungsbedarf, der sich nicht immer auf den ersten Blick zeigt. Feuchte Keller, aufsteigende Nässe, Holzschädlinge im Dachstuhl oder veraltete Bleileitungen können nach dem Kauf teuer werden, wenn niemand vorher genau hingeschaut hat.
Was Sanierung kostet
Eine grobe Orientierung: Eine vollständige energetische Sanierung mit Fenstertausch, Fassade und Heizungserneuerung liegt typischerweise bei 300–1.000 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche, je nach Substanz und Umfang. Die Haustechnik, also Elektrik, Wasser und Heizungsverteilung, kommt mit weiteren 200–500 EUR/m² dazu. Restaurierungsarbeiten an Stuck, Dielen und historischen Türen erfordern spezialisierte Handwerker, deren Stundensätze das Niveau normaler Renovierung klar übersteigen.
Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, regelt § 7i EStG eine erhöhte Abschreibung: 9 % der Sanierungskosten jährlich in den Jahren 1 bis 8, dann 7 % in den Jahren 9 bis 12. Bei vermieteten Objekten lassen sich so 100 % der anerkannten Sanierungskosten über zwölf Jahre abschreiben. Das ist für Kapitalanleger ein handfestes Argument, gilt aber nur, wenn die Denkmalschutzbehörde die Maßnahmen vorab genehmigt. Welche Behörde zuständig ist, hängt vom Standort ab: In Fellbach und Waiblingen gibt es jeweils eine eigene untere Baurechtsbehörde, für Kernen im Remstal ist das Landratsamt des Rems-Murr-Kreises zuständig.
Beispielrechnung: Kaufpreis plus Sanierung
Ein unsaniertes Altbaueigentum in Fellbach mit 90 m² Wohnfläche wird zu einem Preis angeboten, der rund 35 % unter einem vergleichbaren sanierten Objekt liegt. Angenommen, der Kaufpreis beträgt 390.000 EUR:
- Kaufpreis: 390.000 EUR
- Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg (5,0 %): 19.500 EUR
- Notar und Grundbuch (ca. 2,0 %): 7.800 EUR
- Sanierung komplett (800 EUR/m² bei 90 m²): 72.000 EUR
- Reserve für Unvorhergesehenes (20 %): 14.400 EUR
- Gesamtaufwand: ca. 503.700 EUR
Zum Vergleich: Ein vergleichbares saniertes Objekt in derselben Lage würde ohne Sanierungsaufwand mit rund 490.000–520.000 EUR gehandelt. Der Altbau ist also kein automatisches Schnäppchen, kann aber bei guter Substanz und realistischer Kalkulation wirtschaftlich aufgehen, besonders wenn Denkmal-AfA oder Fördermittel greifen.
Worauf Sie vor dem Kauf achten sollten
Ein Gutachter für Altbauten sollte vor dem Notartermin Statik, Feuchtigkeit und Holzschädlingsbefall beurteilen. Das kostet 500–1.500 EUR, schützt aber vor deutlich teureren Überraschungen. Den Energieausweis sollten Sie anfordern und kritisch lesen: Ältere Bedarfsausweise rechnen manchmal schöner, als die Realität nach dem ersten Winter zeigt. Den Denkmalschutzstatus klären Sie beim zuständigen Baurechtsamt, bevor Sie ein Angebot abgeben, weil er sowohl Auflagen als auch Steuervorteile mit sich bringt. Und planen Sie mindestens 20 % Puffer über Ihrem Sanierungsbudget ein. Bei Altbauten ist das keine Vorsichtsmaßnahme, sondern erfahrungsgemäß die Regel.