Wer ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen will, braucht als erstes die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Sie ist ein amtliches Dokument, das bestätigt: Jede Einheit ist baulich eigenständig und über einen eigenen Zugang erreichbar. Ohne sie lässt sich kein Wohnungseigentum im Grundbuch eintragen, und ohne Grundbucheintrag gibt es keine rechtsgültige Einzeleigentumsübertragung.
Was die Bescheinigung rechtlich bewirkt
Die gesetzliche Grundlage bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Es verlangt, dass jede Wohneinheit baulich in sich geschlossen ist: eigene Wände, Decken und Böden trennen sie von den Nachbareinheiten, und der Eingang liegt direkt vom Treppenhaus oder von einem Gemeinschaftsflur aus, ohne Umweg durch eine andere Wohnung.
Erst wenn diese Abgeschlossenheit amtlich bescheinigt ist, kann der Notar eine Teilungserklärung beurkunden und das Grundbuchamt daraufhin Wohnungsgrundbücher anlegen. Jede spätere Finanzierung über eine Grundschuld setzt das voraus. Für Käufer und Banken ist die Bescheinigung damit ein unverzichtbares Dokument im Kaufprozess.
Wer im Rems-Murr-Kreis zuständig ist
Die Bescheinigung stellt die untere Baurechtsbehörde aus. Im Remstal bedeutet das konkret: In Fellbach und Waiblingen ist jeweils das städtische Baurechtsamt zuständig, da beide Kommunen als Große Kreisstädte eine eigene untere Baurechtsbehörde haben. Für Kernen im Remstal sowie die übrigen Gemeinden im Kreis liegt die Zuständigkeit beim Landratsamt Rems-Murr-Kreis.
Aus der Planung kennen wir die Fälle, in denen ein Bestandsgebäude nachträglich aufgeteilt werden soll. Dort prüft die Behörde anhand der eingereichten Pläne, ob die Trennwände und Zugänge den Anforderungen entsprechen. Manchmal reicht eine Planeinsicht, manchmal kommt es zur Begehung. Die Bearbeitungszeit liegt erfahrungsgemäß bei vier bis acht Wochen, je nach Auslastung des Amts.
Was Sie für den Antrag einreichen müssen
Der Antrag enthält in der Regel folgende Unterlagen:
- Grundrisspläne aller Geschosse mit eingezeichneter Abgrenzung der einzelnen Einheiten
- Lageplan des Grundstücks
- Beschreibung der Nutzungsart jeder Einheit (Wohnung, Stellplatz, Keller, Gewerbe)
- Aufteilungsplan, der die Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum zeigt
Stimmen die Pläne nicht mit dem tatsächlichen Bauzustand überein, wird die Behörde nachfragen. Wer hier sauber vorbereitet ist, spart Zeit.
Ein konkretes Kostenbeispiel
Angenommen, Sie teilen ein Zweifamilienhaus in Waiblingen in zwei Eigentumswohnungen auf. Die Gebühr für die Abgeschlossenheitsbescheinigung richtet sich nach der kommunalen Gebührensatzung und liegt bei einem Objekt dieser Größe erfahrungsgemäß im Bereich von 150–300 EUR. Hinzu kommen die Notarkosten für die Teilungserklärung (bundeseinheitlich nach GNotKG, bei einem angenommenen Objektwert von 600.000 EUR grob 1.500–2.000 EUR) sowie die Grundbuchgebühren für die Anlegung der neuen Wohnungsgrundbücher. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung selbst ist dabei der günstigste Posten im gesamten Aufteilungsverfahren, aber der, ohne den nichts anderes in Gang kommt.