Die Abgabenordnung (AO) ist das übergeordnete Verfahrensgesetz des deutschen Steuerrechts. Sie regelt nicht einzelne Steuern, sondern das Wie: Wer muss was wann erklären, welche Fristen gelten, welche Rechte haben Steuerpflichtige bei einem strittigen Bescheid? Für Immobilieneigentümer berührt die AO den Alltag stärker, als der sperrige Name vermuten lässt, weil jede Vermietung, jeder Verkauf und jede Abschreibung letztlich in ihren Verfahrensregeln steckt.
Erklärungspflichten und Fristen
Wer Mieteinnahmen erzielt, gibt in der Einkommensteuererklärung die Anlage V ab. Die Grundfrist endet am 31. Juli des Folgejahres, wer einen Steuerberater einschaltet, hat bis Ende Februar des übernächsten Jahres Zeit. Wer die Frist ohne entschuldbaren Grund überschreitet, zahlt einen Verspätungszuschlag: 0,25 Prozent der festgesetzten Steuer pro Monat, mindestens aber 25 Euro. Die Erklärung selbst muss elektronisch über ELSTER eingereicht werden, eine Papierform akzeptiert das Finanzamt nur noch in Ausnahmefällen.
Alle Belege, die Mieteinnahmen und Werbungskosten betreffen (Rechnungen, Kontoauszüge, Mietverträge), müssen zehn Jahre aufbewahrt werden. Das klingt bürokratisch, schützt aber im Zweifelsfall davor, dass das Finanzamt Einnahmen oder Ausgaben nach eigenem Ermessen schätzt, und solche Schätzungen fallen erfahrungsgemäß nicht zum Vorteil der Eigentümer aus.
Festsetzungsfristen: Wie lange kann das Finanzamt nachfassen?
Die reguläre Festsetzungsfrist beträgt vier Jahre, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem die Steuererklärung abgegeben wurde. Bei leichtfertiger Steuerverkürzung verlängert sich die Frist auf fünf Jahre, bei vorsätzlicher Steuerhinterziehung auf zehn. Läuft eine Außenprüfung oder ein Einspruchsverfahren, ist die Frist für diese Zeit gehemmt. Wer mehrere Mietobjekte hält, sollte wissen, dass größere Vermieter eher in den Fokus einer Betriebsprüfung geraten, bei der das Finanzamt alle relevanten Steuerarten für mehrere Jahre gleichzeitig prüft.
Rechte: Einspruch, Klage, Akteneinsicht
Gegen jeden Steuerbescheid kann innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe schriftlich Einspruch eingelegt werden. Das Verfahren ist kostenlos, einen Anwalt braucht es dafür nicht. Wer gleichzeitig beantragt, die Vollziehung auszusetzen, muss eine streitige Nachzahlung zunächst nicht leisten. Bleibt der Einspruch erfolglos, ist der Weg zum Finanzgericht offen, auch dort besteht in der ersten Instanz kein Anwaltszwang.
Außerdem haben Steuerpflichtige das Recht auf Akteneinsicht: Auf schriftlichen Antrag beim zuständigen Finanzamt lässt sich die eigene Steuerakte einsehen. Kopien sind gegen Gebühr erhältlich. Ausgenommen sind laufende Ermittlungen der Steuerfahndung.
Was die AO für typische Immobilienthemen bedeutet
Bei der Grunderwerbsteuer meldet der Notar den Kauf automatisch an das Finanzamt. In Baden-Württemberg beträgt der Steuersatz 5,0 Prozent des Kaufpreises; der Bescheid ist innerhalb eines Monats fällig, und die Auflassungsvormerkung im Grundbuch (das Grundbuchamt für Fellbach und Waiblingen ist seit 2017 beim Amtsgericht Waiblingen) wird erst eingetragen, wenn die Zahlung nachgewiesen ist.
Bei der Abschreibung auf Gebäude (AfA) bildet die AO den Verfahrensrahmen: Die Bemessungsgrundlage, der zulässige Prozentsatz und der Abschreibungsbeginn werden im Steuerbescheid festgesetzt, und wer den Grundstücksanteil beim Kauf zu niedrig ansetzt, riskiert, dass das Finanzamt die Aufteilung später korrigiert und die Abschreibungsbasis schrumpft.
Wer eine Wohnung verkauft, die er weniger als zehn Jahre gehalten hat, und dabei einen Gewinn erzielt, unterliegt der Spekulationssteuer. Auch hier gelten die Fristen und Mitwirkungspflichten der AO vollständig. Eine strafbefreiende Selbstanzeige ist möglich, wenn versehentlich verschwiegene Einkünfte nachgemeldet werden, bevor das Finanzamt selbst auf den Fall aufmerksam wird. Sie muss vollständig sein und alle betroffenen Jahre umfassen, sonst entfaltet sie keine Wirkung.