Schwer verkäufliche Immobilie

Haus mit Sanierungsstau verkaufen in Stuttgart

Die Liste wird jedes Jahr ein Stück länger. Das Dach hätte vor zehn Jahren neu gedeckt gehört, die Elektrik stammt aus einer Zeit ohne Fehlerstromschutzschalter, und im Keller riecht es nach Herbst, auch im Juli. Irgendwann kommt der Punkt, an dem Sie sich fragen, ob Sie das alles noch angehen wollen. Oder ob Sie das Haus mit Sanierungsstau verkaufen, hier in Stuttgart, und es jemandem überlassen, der die Kraft und das Geld dafür hat.

Dieser Punkt fühlt sich oft nach Aufgeben an. Das ist er nicht. Der Stuttgarter Markt bewegt sich: Der Gutachterausschuss hat für 2025 insgesamt 5.412 Verkäufe registriert, 10,9 Prozent mehr als im Vorjahr. Die eigentliche Frage ist deshalb nicht, ob überhaupt jemand kauft. Sie lautet, ob Sie beim Verkauf die Kontrolle über das behalten, was Ihr Haus tatsächlich ausmacht, oder ob am Ende ein Pauschalabschlag über allem liegt, den niemand mehr begründen kann.

Ein Wort noch zum Begriff. “Sanierungsstau” klingt wie etwas, das sich von selbst auflöst, wenn man lange genug wartet. Tut es nicht. Er beschreibt aber auch keinen Schaden, sondern eine Rechnung, die noch offen ist. Wer sie kennt, kann über sie verhandeln.

Was jetzt zu klären ist

Bevor irgendetwas inseriert wird, brauchen Sie drei Antworten, und zwar in dieser Reihenfolge:

Trennen Sie Substanz von Oberfläche. Was ist Konstruktion, was ist nur abgewohnt?
Tragen Sie Ihre Unterlagen zusammen, auch die unvollständigen. Welche das sind, steht weiter unten in der Checkliste.
Entscheiden Sie, was Sie selbst noch anfassen wollen und was Sie dem Käufer überlassen.

Andersherum geht es schief. Es kommt vor, dass zuerst ein Preis im Raum steht und danach die Fragen kommen, die diesen Preis wieder einreißen. Deshalb gilt bei uns der Satz: Eine erfolgreiche Verkaufsabwicklung ist nur dann möglich, wenn die Vorbedingungen stimmen.

Was tun, wenn das Haus einen Sanierungsstau hat?

Verschaffen Sie sich zuerst Klarheit über die Substanz: Dach, Keller, Tragwerk und Leitungen. Trennen Sie davon alles, was nur Oberfläche ist. Tragen Sie Ihre Unterlagen zusammen, auch die unvollständigen. Legen Sie bekannte Mängel offen, statt sie zu umschreiben. Erst danach ist ein Preis überhaupt begründbar, und erst dann lohnt die Vermarktung.

Substanz oder Optik: die Unterscheidung, die den Preis macht

Hier liegt der eigentliche Hebel.

Ein Käufer, der ein unsaniertes Haus besichtigt, rechnet im Kopf. Was er dabei rechnet, hängt davon ab, was er sieht. Was er nicht einordnen kann, schlägt er großzügig auf. Eine abgewohnte Küche aus 1987 ist ein Ärgernis mit bekanntem Preis. Ein feuchter Fleck an der Kelleraußenwand ist eine offene Frage, und offene Fragen kosten in Verhandlungen meist mehr als Tatsachen.

Deshalb trennen wir bei einer Besichtigung zwei Ebenen:

Ebene	Was dazugehört	Was das für den Verkauf bedeutet
Konstruktion und Substanz	Gründung und Abdichtung, Tragwerk und tragende Wände, Dachstuhl, Schornstein, Feuchtigkeit im erdberührten Bereich, Setzungen	Bestimmt, ob ein Umbau überhaupt sinnvoll ist. Wird das nicht geklärt, preist der Käufer das Risiko ein, meist höher, als es tatsächlich ist
Technik und Oberfläche	Bäder, Böden, Fenster, Innentüren, Elektroinstallation, Heizungstechnik, Wandaufbauten	Kostet Geld, aber kalkulierbares Geld. Handwerksbetriebe geben dafür Angebote ab, Käufer können damit rechnen

Ein Haus, dessen Substanz in Ordnung ist und das ansonsten aus der Zeit gefallen wirkt, hat eine völlig andere Ausgangslage als eines, bei dem der Dachstuhl Schäden hat. Von außen sehen beide gleich unsaniert aus. Im Preis liegen Welten dazwischen.

Diesen Unterschied sichtbar zu machen, ist Facharbeit. Das ist der Grund, warum bei uns die bauliche Einordnung zur Besichtigung gehört. Unser Motto ist genau dafür entstanden: Wir sehen, was andere übersehen!

Woran Sie ein Substanzthema erkennen

Sie müssen kein Bauwissen mitbringen, um die richtigen Stellen anzusehen. Ein paar Beobachtungen sprechen erfahrungsgemäß eher für ein Konstruktionsthema als für einen Schönheitsfehler:

Ein Riss, der sich über die Jahre verändert hat. Ein Riss, der seit zwanzig Jahren gleich aussieht, ist etwas anderes als einer, der wandert.
Feuchtigkeit an einer erdberührten Außenwand, nicht an einer Innenwand hinter dem Bad.
Verformungen im Dachstuhl: durchhängende Pfetten, verdrehte Sparren, Wasserränder am Holz.
Türen und Fenster, die im Rahmen klemmen, dazu Risse über den Laibungen.
Ein Anbau oder Wintergarten, der sichtbar anders steht als der Altbau.

Was uns an Stuttgarter Häusern immer wieder begegnet, hängt am Baujahr. Bei Häusern aus den Wiederaufbaujahren ist es die Frage, womit damals gebaut wurde und was davon heute noch trägt. Bei denen aus den späten Siebzigern sind es die ersten nachträglichen Dämmungen, die manchmal mehr Feuchte einsperren, als sie Wärme halten. Und bei Hanglagen, die es in Stuttgart häufiger gibt als draußen auf den Fildern, sind Hangwasser, Stützmauern und erdberührte Wohnräume ein eigenes Kapitel. Wir sehen es immer wieder: Genau an dieser Stelle werden Kaufinteressenten bei der zweiten Besichtigung nervös.

Ein Verdacht ist noch kein Befund. Wo es ernst aussieht, gehört eine Tiefenprüfung durch Bausachverständige dazu, und zwar bevor ein Preis im Exposé steht. So eine Prüfung sagt Ihnen, ob ein Schaden vorliegt und wie weit er reicht. Sie sagt Ihnen nicht, was Ihr Haus wert ist, und sie ersetzt kein Handwerkerangebot.

Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige finden Sie über das bundesweite IHK-Sachverständigenverzeichnis. Es wird vom DIHK betrieben und führt Sachverständige, die von Industrie- und Handelskammern, Architekten-, Ingenieur- und Landwirtschaftskammern sowie von Landesregierungen öffentlich bestellt und vereidigt wurden. Die Grundlage regelt § 36 GewO: Bestellt wird auf Antrag durch die nach Landesrecht zuständige Stelle. Voraussetzung sind drei Dinge zugleich: ein Bedarf an Sachverständigenleistungen für das Sachgebiet, der Nachweis besonderer Sachkunde und keine Bedenken gegen die Eignung. Vereidigt wird darauf, die Sachverständigenaufgaben “unabhängig, weisungsfrei, persönlich, gewissenhaft und unparteiisch” zu erfüllen (§ 36 Abs. 1 GewO, Stand: 20.08.2026).

Weitere Situationen rund um Wenn sich eine Immobilie schwer verkaufen lässt behandeln wir auf eigenen Seiten.

Was an Ihrem Haus baulich machbar ist

Die zweite Frage, die über den Preis entscheidet: Was könnte jemand aus dem Haus machen?

Darüber entscheidet das Baurecht. Ob ein Anbau, eine Aufstockung oder ein neuer Grundriss möglich sind, hängt davon ab, ob für Ihr Grundstück ein qualifizierter Bebauungsplan gilt oder nicht.

Gilt einer, ist ein Vorhaben nach § 30 Abs. 1 BauGB zulässig, wenn es den Festsetzungen des Plans “nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist”. Der Plan sagt also, was geht. Gibt es keinen, liegt Ihr Haus aber im bebauten Ortsteil, greift § 34 Abs. 1 S. 1 BauGB. Danach ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich “nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist”. Maßstab ist dann die Nachbarschaft: Was dort steht, gibt vor, was geht.

Das wirkt sich direkt auf den Preis aus. Ein Interessent, dem Sie belegen können, dass eine Erweiterung baurechtlich in Betracht kommt, kauft ein anderes Haus als jemand, der es nur hofft. Ob ein konkretes Vorhaben genehmigungsfähig ist, entscheidet am Ende die Baurechtsbehörde.

Herausfinden lässt sich das mit zwei Wegen, die beide Ihnen als Eigentümer offenstehen. Welcher Bebauungsplan für Ihr Grundstück gilt und was er festsetzt, sagt Ihnen das Baurechtsamt der Landeshauptstadt Stuttgart. Und zu Ihrem Haus liegt dort eine Bauakte mit den genehmigten Plänen; ob und wie Sie Einsicht nehmen können, erfahren Sie ebenfalls beim Amt. Diese Akte beantwortet nebenbei die Frage, an der viele Verkäufe später hängen: ob eine frühere Grundrissänderung damals genehmigt wurde.

Wie sich der Preis eines unsanierten Hauses zusammensetzt

Wir nennen keine Abschlagsprozente, aber wir können Ihnen zeigen, wie die Rechnung aufgebaut ist. Sie hat drei Teile.

Am Anfang steht das Grundstück. Was der Boden an Ihrer Adresse wert ist, hängt an Lage, Zuschnitt und daran, was dort gebaut werden darf. Der Bodenrichtwert ist dafür die öffentlich zugängliche Orientierung.

Darauf kommt der Gebäudeanteil, und den verschiebt der Zustand. Hier wirkt die Unterscheidung von oben: Ein Haus mit intakter Konstruktion behält seinen Gebäudeanteil weitgehend, auch wenn innen alles aus der Zeit gefallen ist. Sitzt das Problem in der Substanz, schrumpft dieser Anteil schnell.

Der dritte Teil ist der Instandsetzungsstau selbst. Er ist abzugsfähig, aber nur so weit, wie er belegt ist. Ein Handwerkerangebot über eine neue Elektroinstallation ist eine Zahl, über die man verhandelt. Eine Schätzung ins Blaue ist eine Einladung, großzügig aufzurunden. Deshalb lohnt es sich, für die zwei oder drei größten Posten vorab echte Angebote einzuholen.

Und dann gibt es den Fall, in dem der Gebäudeanteil rechnerisch gegen null läuft.

Sanieren, verkaufen oder Neubaugrundstück?

Es gibt Häuser, bei denen die ehrliche Antwort lautet: Ein Käufer wird hier nicht sanieren, sondern neu bauen. Dafür sprechen etwa ein Gebäude, dessen Konstruktion am Ende ist, ein Grundriss, der sich ohne Eingriff ins Tragwerk nicht mehr sinnvoll ordnen lässt, oder ein Baurecht, das deutlich mehr zulässt, als heute auf dem Grundstück steht.

Für Ihren Verkauf ändert das die ganze Rechnung. Sie verkaufen dann in erster Linie ein Grundstück. Ihr Preisargument ist das Baurecht: was dort entstehen darf. Die Zielgruppe verschiebt sich mit. Angesprochen sind dann Bauherren und Bauträger. Diese Einschätzung so früh zu haben, erspart Ihnen Monate mit den falschen Interessenten.

Wir bewerten das am Objekt und sagen Ihnen offen, wohin es aus unserer Sicht geht. Eine Aussage darüber, ob ein bestimmtes Bauvorhaben genehmigt würde, ist damit nicht verbunden.

Wichtige Trennlinie. Die bauliche Einordnung bei einer Besichtigung ist etwas anderes als eine konkrete Planung. Letztere ist eine eigenständige Architektenleistung und wird separat besprochen. Unsere Architektenleistungen im Wohnungsneubau (Entwurfsplanung, Genehmigungsplanung, Begleitung bis zur Baugenehmigung) sind ein eigenes Angebot, getrennt von der Maklertätigkeit.

Wenn Sie nicht wissen, ob sich der Aufwand an Ihrem Haus überhaupt noch lohnt, ist das genau der Punkt, an dem sich ein zweites Paar Augen auszahlt. Sie fragen sich, was an Ihrem Objekt baulich machbar ist? Schildern Sie uns Ihr Vorhaben an architekt@klarblickimmobilien.de oder telefonisch unter 0711 25515738. Dann besprechen wir, wie eine Zusammenarbeit aussehen kann.

Was Sie offenlegen müssen, und warum das Ihr Vorteil ist

Die Sorge ist bei fast jedem Eigentümer dieselbe: Wer alles auf den Tisch legt, liefert scheinbar Argumente gegen den eigenen Preis.

Das Gesetz sieht es anders herum, und wir auch.

§ 442 Abs. 1 S. 1 BGB lautet: “Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind ausgeschlossen, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt.” Was der Käufer vor der Beurkundung weiß, kann er einpreisen.

Satz 2 derselben Vorschrift regelt den Fall daneben, und der ist für Verkäufer der wichtigere: “Ist dem Käufer ein Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, kann der Käufer Rechte wegen dieses Mangels nur geltend machen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.” Im Klartext: Was ein Käufer grob fahrlässig übersieht, geht später zu seinen Lasten, außer Sie haben es bewusst verschwiegen.

Umgekehrt zieht § 444 BGB die Grenze für den Gewährleistungsausschluss, der in nahezu jedem Immobilienkaufvertrag steht: “Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.” Das Wort “soweit” steht dort nicht zufällig: Der Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag schützt Sie überall dort nicht, wo Sie etwas bewusst weggelassen haben.

Was daraus für Ihren konkreten Fall folgt, welche Mängel in den Kaufvertrag gehören und wie sie dort zu formulieren sind, klärt Ihr Notariat, im Zweifel eine Fachanwältin oder ein Fachanwalt für Bau- und Immobilienrecht. Wir beraten dazu nicht, und wir bewerten Ihren Einzelfall auch nicht.

Was wir tun: Wir sorgen dafür, dass die bekannten Punkte vor der Vermarktung auf dem Tisch liegen und nicht in der zweiten Besichtigung. Das ist schlicht die ruhigere Art zu verkaufen. Lösungen sind immer möglich, wenn die Wahrheit bekannt ist.

Die Dämmpflicht, die auf den Käufer übergeht

Ein Punkt, den wir in Verhandlungen selten auf dem Tisch sehen, obwohl er hingehört.

Kurz gefasst: Bei einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen, in dem der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst gewohnt hat, muss nicht mehr Sie die oberste Geschossdecke dämmen, sondern der Käufer. Er hat dafür zwei Jahre Zeit, gerechnet ab dem ersten Eigentumsübergang nach diesem Stichtag.

Im Wortlaut steht das in § 35 GModG. Bis zum 28. Juli 2026 stand dieselbe Regelung in § 47 des Gebäudeenergiegesetzes; das Gesetz wurde zum 29. Juli 2026 in Gebäudemodernisierungsgesetz umbenannt und in Teilen neu durchnummeriert. Absatz 1 verlangt eine Dämmung, bei der “der Wärmedurchgangskoeffizient der obersten Geschossdecke 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin nicht überschreitet”; als erfüllt gilt sie nach Satz 2 auch dann, wenn stattdessen das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt ist. Der Übergang auf den Käufer steht in Absatz 3:

“Bei einem Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, ist die Pflicht nach Absatz 1 erst im Fall eines Eigentümerwechsels nach dem 1. Februar 2002 von dem neuen Eigentümer zu erfüllen. Die Frist zur Pflichterfüllung beträgt zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002.”

(Rechtsstand: § 35 GModG in der seit dem 29.07.2026 geltenden Fassung, Art. 1 G v. 23.07.2026, BGBl. 2026 I Nr. 226. Nummerierung korrigiert am 20.08.2026; der Wortlaut ist gegenüber dem früheren § 47 GEG unverändert.)

Ob und wie das auf Ihr Haus zutrifft, hängt an zwei Umständen: wer das Haus am 1. Februar 2002 bewohnt hat und ob es seitdem bereits einmal den Eigentümer gewechselt hat. Das lässt sich nicht pauschal beantworten, und wir tun es hier bewusst nicht. Die Einordnung gehört ins Notariat oder zu einer Fachanwältin bzw. einem Fachanwalt.

Für das Verkaufsgespräch ist trotzdem etwas gewonnen. Ein ungedämmter Dachboden ist in dieser Konstellation ein Posten mit einer Rechtsgrundlage, über den sich sachlich reden lässt, und über den ein informierter Käufer ohnehin reden wird.

Der Stuttgarter Markt für Häuser mit Sanierungsstau

Eine Zahl vorweg, und gleich die Einschränkung dazu: Sie sagt nichts über unsanierte Häuser im Besonderen. Sie sagt, dass gekauft wird.

Der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt hält in seinem Grundstücksmarktbericht 2026 fest: “Mit insgesamt 5.412 Verkäufen wurden im Jahr 2025 beim Gutachterausschuss wieder mehr Immobilientransaktionen registriert als im Vorjahr (+10,9 Prozent).” Zugleich wurden “die Bodenrichtwerte im Bereich des ein- bis zweigeschossigen Wohnungsbaus sowie im Geschosswohnungsbau und verdichteter Bebauung […] mit minus 5 Prozent fortgeschrieben”, Stichtag 1. Januar 2026.

Mehr Verkäufe bei nachgebenden Bodenrichtwerten. Für ein unsaniertes Haus heißt das: Es wird gekauft, aber es wird schärfer gerechnet. Wer in dieser Lage mit einem Wunschpreis und ohne Substanzaussage in die Vermarktung geht, sammelt Besichtigungen ohne Angebote.

Und die Fortschreibung trifft nicht alle gleich. Erinnern Sie sich an die drei Teile der Preisrechnung: Wo der Gebäudeanteil gegen null läuft, hängt der Preis fast vollständig am Boden, und ein sinkender Bodenrichtwert schlägt dort ungebremst durch. Ein Haus mit intakter Konstruktion federt das ab, weil es einen zweiten Posten in der Rechnung hat. Das ist ein weiteres Argument dafür, die Substanz vor dem Preis zu klären.

Den Bodenrichtwert für Ihr eigenes Grundstück können Sie selbst nachsehen. Das Stadtmessungsamt stellt die Bodenrichtwertkarten unter gis7.stuttgart.de frei zur Verfügung, aktuell in der “Ausgabe 2026 mit Stichtag 01.01.2026”. Er ist eine von mehreren Größen in der Rechnung. Das Ergebnis steht damit noch nicht fest.

Für den Stadtbezirk unmittelbar nördlich unseres Büros haben wir die Marktlage ausführlicher aufbereitet. Nachzulesen auf unserer Seite für Eigentümer in Stuttgart-Möhringen auf der Filderhochfläche.

Was Sie vor dem Verkauf noch selbst anfassen sollten

Damit ist der dritte Punkt vom Anfang eingelöst. Was Sie an einem Haus mit Sanierungsstau vor dem Verkauf noch selbst erledigen sollten, fällt kleiner aus, als die meisten erwarten.

Sinnvoll ist alles, was Unsicherheit beseitigt, und das kostet selten viel:

Unterlagen sortieren, alte Handwerkerrechnungen heraussuchen, Nachweise über frühere Arbeiten zusammenlegen.
Keller, Dachboden und Heizungsraum zugänglich machen. Was ein Interessent nicht ansehen kann, rechnet er sich schlecht.
Kleinigkeiten beheben, die beim Rundgang Fragen auslösen: der tropfende Hahn, die klemmende Tür, die defekte Leuchte im Flur.
Für die zwei bis drei größten Posten ein Handwerkerangebot einholen, damit im Gespräch eine belegte Zahl auf dem Tisch liegt.

Beim Käufer bleibt dagegen alles, was Geschmack ist. Bäder, Böden, Küche und Wandfarben macht ohnehin jeder so, wie er selbst wohnen will. Geld, das Sie dort ausgeben, sehen Sie im Kaufpreis selten wieder. Welche zwei oder drei Posten sich an Ihrem Haus wirklich lohnen, sagen wir Ihnen beim Termin vor Ort.

Warum ein Architekt bei Sanierungsstau den Unterschied macht

Klarblick Immobilien ist ein eingespieltes Team aus Immobilienmaklerin und Architekt. Sabine Hellwig verantwortet die Maklertätigkeit. Matthias Hellwig ist freier Architekt auf Grundlage der Eintragung in die Architektenliste der Architektenkammer Baden-Württemberg und seit 1992 in der Entwurfs- und Genehmigungsplanung tätig; zusätzlich war er 13 Jahre als Immobilienmakler mit Schwerpunkt Marktanalyse und Beratung tätig.

Was das praktisch bedeutet: Bauliche Besonderheiten, Grundrisse und Entwicklungsmöglichkeiten werden fachlich eingeordnet und Kaufinteressenten nachvollziehbar erklärt. Der Grund ist einfach. Ein Käufer, der versteht, was er kauft, macht ein besseres Angebot als einer, der rät.

Zwei Dinge sind uns dabei wichtig. Bieterverfahren gehören nicht zu unserer Arbeitsweise. Bei einem sanierungsbedürftigen Haus wäre die Versuchung groß, über eine Preisspirale zu gehen; wir vermitteln stattdessen fair zwischen Eigentümer und Interessent. Und Sie haben durchgehend dieselben Ansprechpartner: Wer die Besichtigung macht, führt auch die Verhandlung und sitzt beim Notartermin dabei.

Eine Grenze gehört dazu. Wir machen nur Versprechungen, die wir auch realisieren können. Eine Zusage, dass Ihr Haus zu einem bestimmten Preis oder innerhalb einer bestimmten Zeit verkauft ist, gehört nicht dazu. Wie Eigentümerinnen und Eigentümer die Zusammenarbeit erlebt haben, steht in ihren eigenen Worten bei den Rückmeldungen von Eigentümerinnen und Eigentümern.

So läuft der Verkauf eines Hauses mit Sanierungsstau ab

Persönliches Gespräch, in der Regel direkt beim Haus. Wir sehen uns das Objekt an, hören Ihre Ziele und nehmen die relevanten Faktoren auf, bauliche eingeschlossen.
Klärung der Vorbedingungen. Was liegt vor, was fehlt, was muss vor der Vermarktung geklärt sein.
Realistische Einschätzung des Wertes, offen besprochen und nachvollziehbar hergeleitet. Ziel ist eine ehrliche, nachvollziehbare Einschätzung als Grundlage für Ihre Entscheidung, nicht ein möglichst hoher Wert auf dem Papier.
Vermarktung über unsere Website und ImmoWelt, mit gezielter Ansprache der Interessenten, die für ein Objekt in diesem Zustand tatsächlich in Frage kommen.
Besichtigungen, Verhandlung, Notartermin, Übergabe. Persönlich begleitet, mit laufender Rückmeldung an Sie.

Bei Besichtigungen müssen Sie nicht dabei sein. Viele Eigentümerinnen und Eigentümer empfinden es als angenehmer, nicht dabei zu sein; Interessenten sprechen dann oft offener. Wer dabei sein möchte, kann es.

Wie lange ein Verkauf dauert, sagen wir Ihnen nicht vorab. Eine pauschale Dauer lässt sich seriös nicht nennen; sie hängt an Immobilie, Lage, Zustand, Preisvorstellung und Marktlage. Wie wir beim Verkauf insgesamt arbeiten, steht auf unserer Seite zum Gespräch über den Verkauf Ihres Hauses.

Checkliste: Was Sie zum ersten Gespräch mitbringen können

Für ein erstes Gespräch genügt zunächst, was Sie zur Hand haben. Fehlende Unterlagen besprechen wir gemeinsam.

Unterlagen

Grundbuchauszug (Eigentumsverhältnisse, mögliche Belastungen)
Flurkarte oder Lageplan
Baupläne und Grundrisse, möglichst mit Wohn- und Nutzflächenberechnung
Energieausweis. Welche Ausweisart in Frage kommt und was sich zuletzt geändert hat, haben wir im Beitrag zur Gesetzesänderung beim Energieausweis aufgeschrieben
Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen, auch alte Rechnungen
Baugenehmigung und Bauabnahmebescheinigung, sofern vorhanden. Fehlt beides, liegt es meist in der Bauakte beim Baurechtsamt
Bei vermieteten Objekten: bestehende Mietverträge

Fragen zur Substanz, die Sie vorab für sich beantworten können

Wann wurde das Dach zuletzt gedeckt, wann die Heizung erneuert?
Gab oder gibt es Feuchtigkeit im Keller? Wann zuletzt, an welcher Stelle?
Sind Risse aufgetreten, und haben sie sich verändert?
Wurde am Grundriss etwas verändert, und wurde das genehmigt? Die Antwort steht in der Bauakte beim Baurechtsamt, nicht in Ihren Unterlagen zu Hause
Was lässt der Bebauungsplan auf Ihrem Grundstück zu? Auskunft gibt das Baurechtsamt; den Bodenrichtwert sehen Sie selbst unter gis7.stuttgart.de
Gibt es bekannte Schadstoffe aus der Bauzeit, etwa in Bodenbelägen oder Dämmungen?
Was wissen Sie, ohne es belegen zu können? Auch das gehört ins Gespräch.

Häufige Fragen

Soll ich vor dem Verkauf noch sanieren? Eine große Sanierung kurz vor dem Verkauf lohnt sich selten. Sie tragen das volle Kostenrisiko und treffen den Geschmack des Käufers nur zufällig. Sinnvoll sind dagegen oft Klarheit und Ordnung: bekannte Schäden dokumentieren, Unterlagen vervollständigen, offensichtliche Kleinigkeiten beheben. Entscheiden lässt sich das erst, wenn der bauliche Zustand eingeordnet ist.

Wie hoch ist der Preisabschlag bei Sanierungsstau? Im Netz kursieren pauschale Abschlagsspannen. Wir halten solche Zahlen für unseriös, weil keine davon eine nachprüfbare Quelle hat und sie den entscheidenden Unterschied ignorieren: ob die Substanz betroffen ist oder nur die Oberfläche. Eine belastbare Aussage entsteht erst am Objekt.

Muss ich Mängel nennen, die ich nur vermute? Das ist eine Rechtsfrage, und sie gehört ins Notariat oder zu einer Fachanwältin bzw. einem Fachanwalt. Pauschal beantworten lässt sie sich nicht. Praktisch gilt: Was Sie im Gespräch offen ansprechen, verliert seinen Schrecken. Was ein Käufer später selbst entdeckt, kostet Vertrauen und meist auch Geld.

Findet sich für ein unsaniertes Haus in Stuttgart überhaupt ein Käufer? Ja. Es ist eine andere Zielgruppe als bei einem bezugsfertigen Objekt: Menschen, die selbst gestalten wollen, und solche, die den Zustand als Preisvorteil sehen. Diese Interessenten wollen vor allem belastbare Auskünfte darüber, was am Haus geht und was nicht.

Ich weiß gar nicht, was an meinem Haus alles dran ist. Ist das ein Problem? Nein, das ist der Normalfall, besonders bei Häusern, die lange in der Familie sind. Genau dafür ist das erste Gespräch da. Wo eine fachliche Tiefenprüfung nötig wird, etwa bei Verdacht auf Schäden am Tragwerk, sind Bausachverständige zuständig. Das machen wir nicht.

Was ist mit der Erbschaftsteuer oder der Spekulationsfrist? Steuerliche Fragen beantwortet Ihr Steuerberater. Wir sagen Ihnen, was aus Sicht des Verkaufs zu bedenken ist, und halten uns bei allem anderen zurück.

Diese Verbindung ist der Grund für unser Motto: “Wir sehen, was andere übersehen!”

Sie überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen? Der erste Schritt ist bei uns immer das Gespräch. Wir hören uns Ihre Situation an, sehen uns die Immobilie an und sagen Ihnen offen, was wir für realistisch halten, auch dann, wenn die Antwort einmal nicht die gewünschte ist. Welche Leistungen mit Kosten verbunden sind, besprechen wir transparent, bevor eine Beauftragung erfolgt.

Wir gehen solche Situationen ruhig und geordnet an, sprechen offen über das, was noch fehlt, und begleiten Sie Schritt für Schritt.

Rufen Sie an: 0711 25515738, schreiben Sie an info@klarblickimmobilien.de oder nutzen Sie das Kontaktformular. Unser Büro: Kernerstraße 6, 70771 Leinfelden-Echterdingen.

Mehr zum Ablauf: Gespräch über den Verkauf Ihres Hauses