Zuwegung beschreibt, auf welchem Weg ein Grundstück rechtlich gesichert erreichbar ist. Das kann über eine öffentliche Straße geschehen, aber auch über einen privaten Weg, der durch eine im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit abgesichert ist. Fehlt eine solche Sicherung, lässt sich das betroffene Grundstück in der Regel weder bebauen noch zu einem marktgerechten Preis verkaufen.
Was Zuwegung rechtlich bedeutet
Das Baugesetzbuch stellt in den §§ 30 und 34 klar: Ein Grundstück darf nur dann bebaut werden, wenn es ordnungsgemäß erschlossen ist. Zur Erschließung gehört eine gesicherte Verbindung zum öffentlichen Wegenetz. Liegt das Grundstück direkt an einer öffentlichen Straße, ist diese Bedingung erfüllt. Liegt es dahinter, also als sogenanntes Hinterliegergrundstück, braucht es eine andere Lösung.
Gebräuchlich sind zwei Wege: Entweder wird ein privatrechtliches Wegerecht als Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB ins Grundbuch eingetragen, oder es wird eine öffentlich-rechtliche Baulast vereinbart. Beide Varianten verpflichten den Eigentümer des dienenden Grundstücks dauerhaft zur Duldung. Der Unterschied liegt in der Rechtsgrundlage und darin, wer die Vereinbarung durchsetzt: Das Wegerecht ist Privatsache zwischen Grundstückseigentümern, die Baulast eine Verpflichtung gegenüber der Baubehörde.
Ein Notwegerecht nach § 917 BGB kommt ins Spiel, wenn überhaupt kein Zugang besteht und keine freiwillige Einigung erzielt werden kann. Es wird gerichtlich zugesprochen, verpflichtet zur Entschädigungszahlung und führt über die kürzeste und für das dienende Grundstück schonendste Linie. Es ist eine Notlösung, keine stabile Grundlage für einen Kauf oder eine Baufinanzierung.
Wegerecht: Was im Grundbuch stehen muss
Ein Wegerecht entfaltet seine Wirkung erst, wenn es notariell beurkundet und im Grundbuch des dienenden Grundstücks eingetragen ist. Aus der Eintragung muss klar hervorgehen, welche Nutzung erlaubt ist: Begehung zu Fuß, Befahren mit Pkw oder schwereren Fahrzeugen, Breite des Wegestreifens, Lage auf dem Grundstück. Je ungenauer die Formulierung, desto mehr Streitpotenzial steckt darin.
Die Unterhaltspflicht liegt nach § 1020 BGB grundsätzlich beim Berechtigten, also beim Eigentümer des begünstigten Grundstücks. Für das dienende Grundstück wird in der Regel eine einmalige Entschädigung gezahlt, seltener eine laufende. Beide Parteien sollten diese Punkte im Bestellungsvertrag sorgfältig klären, bevor der Notar beurkundet. Das Grundbuchamt für Grundstücke in Fellbach, Kernen im Remstal und Waiblingen ist seit 2017 das Amtsgericht Waiblingen.
Was eine schlechte Zuwegung einen Eigentümer kostet
Aus unserer Bewertungspraxis im Remstal lässt sich sagen: Eine gesicherte direkte Erschließung über eine öffentliche Straße ist der Standard, an dem sich alles andere messen lässt. Fehlt diese, beginnt die Wertminderung. Bei Hinterliegergrundstücken mit nur schmal oder rechtlich unsicher gesichertem Zugang sind Abschläge von 10 bis 30 Prozent auf den Verkehrswert realistisch, je nachdem, wie stark die Nutzbarkeit eingeschränkt ist.
Banken bewerten eine unsichere Zuwegung beim Beleihungswert kritisch. Das kann bedeuten, dass potenzielle Käufer weniger Fremdkapital bekommen als erwartet, und das verengt den Käuferkreis spürbar. Wer im Remstal ein Hinterliegergrundstück oder ein Grundstück mit Wegeabhängigkeit verkaufen will, sollte die Zuwegungssituation vor dem Vermarktungsstart klären. Ein ungesichertes oder strittiges Wegerecht kostet in der Verhandlung immer mehr, als die rechtzeitige Regelung beim Notar gekostet hätte.