Der Zuschlag ist der entscheidende Moment in einer Zwangsversteigerung: Das Vollstreckungsgericht entscheidet durch Beschluss, dass die versteigerte Immobilie auf den Meistbietenden übergeht. Geregelt ist das in den §§ 81–92 ZVG. Mit Rechtskraft dieses Beschlusses wechselt das Eigentum, ohne Auflassung, ohne Notar, ohne Eintrag im Grundbuch als Voraussetzung. Der Grundbucheintrag folgt danach von Amts wegen.
Was den Zuschlag möglich macht
Das Gericht erteilt den Zuschlag nur, wenn bestimmte Mindestvoraussetzungen erfüllt sind. Das Gebot muss die gesetzlichen Wertgrenzen erreichen: Im ersten Termin darf das Gericht den Zuschlag versagen, wenn das Höchstgebot unter sieben Zehntel des Verkehrswerts liegt. Bei einem zweiten Termin sinkt diese Grenze auf fünf Zehntel, darunter muss ein Gläubiger aktiv widersprechen, damit der Zuschlag trotzdem erteilt werden kann.
Wer bieten will, muss vor dem ersten Gebot eine Sicherheitsleistung in Höhe von zehn Prozent des Verkehrswerts hinterlegen. Akzeptiert werden Bankbürgschaften oder Verrechnungsschecks, Bargeld hingegen nicht. Fehlt die Sicherheit, ist das Gebot unzulässig. Daneben prüft das Gericht, ob Verfahrensfehler vorliegen oder ob der Bieter aus rechtlichen Gründen ausgeschlossen ist. Liegen Versagungsgründe vor, bleibt der Zuschlag aus, auch wenn das Gebot rechnerisch hoch genug war.
Was der Zuschlag bewirkt
Mit Rechtskraft des Zuschlags gehen Eigentum und Besitz auf den Ersteher über. Gleichzeitig erlöschen die im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechte, also Hypotheken und Grundschulden, soweit sie durch den Zuschlag abgedeckt oder nachrangig sind. Was bestehen bleibt: Grunddienstbarkeiten, Wohnrechte und Nießbrauch, sofern sie im Rang vor dem betreibenden Gläubiger stehen. Das ist ein Punkt, den Bieter vor dem Termin im Grundbuch genau prüfen sollten, denn solche Lasten senken den wirtschaftlichen Wert der Immobilie erheblich.
Die Zahlung des Gebots muss innerhalb von sechs Wochen nach dem Verteilungstermin bei der Gerichtskasse eingehen. Aus dem Erlös werden die Gläubiger nach ihrer Rangfolge befriedigt, ein etwaiger Überschuss geht an den bisherigen Eigentümer. Zusätzlich fällt Grunderwerbsteuer auf den Zuschlagspreis an. In Baden-Württemberg beträgt der Steuersatz 5,0 Prozent, also denselben Satz wie bei einem regulären Kaufvertrag.
Beschwerde gegen den Zuschlag
Wer den Zuschlag anfechten will, hat dafür zwei Wochen Zeit. Die Beschwerde geht an das zuständige Landgericht. Wird sie für begründet befunden, hebt das Gericht den Zuschlag auf und setzt einen neuen Versteigerungstermin an. Das betrifft sowohl den unterlegenen Bieter als auch den Schuldner oder einen Gläubiger, wenn Verfahrensfehler geltend gemacht werden.
Worauf Bieter praktisch achten sollten
Eine Zwangsversteigerung ist kein Schnäppchen-Automit: Wer ein Objekt im Remstal ersteigern will, sollte das Verkehrswertgutachten des Gerichts genau lesen und im Zweifel eine eigene Einschätzung einholen. Die Bodenrichtwerte für Fellbach, Kernen im Remstal oder Waiblingen sind über BORIS-BW kostenlos abrufbar und geben zumindest einen ersten Anhaltspunkt für das Grundstück. Das Gutachten selbst beschreibt oft Mängel, die im regulären Verkauf zur Kaufpreisminderung führen würden, hier aber eingepreist sein müssen, bevor das erste Gebot abgegeben wird.
Eine Besichtigung von innen ist häufig nicht möglich. Die Finanzierung muss vor dem Termin stehen, weil das Gebot verbindlich ist und keine auflösende Bedingung kennt. Wer sein Höchstgebot nicht vorab festlegt, riskiert im Bietwettbewerb über sein Budget zu gehen.