Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt zwei Dinge gleichzeitig: das Sondereigentum an seiner Wohnung und einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Das Gemeinschaftseigentum umfasst nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) das Grundstück sowie alle Gebäudeteile, die nicht ausdrücklich als Sondereigentum ausgewiesen sind. Kurz gesagt: Alles, was das Haus als Ganzes ausmacht und trägt, gehört der Gemeinschaft.
Was zum Gemeinschaftseigentum gehört
Die Liste ist länger, als viele Käufer erwarten. Zum Gemeinschaftseigentum zählen das Grundstück selbst, alle tragenden Wände, Decken, das Dach mit seiner Konstruktion und Dämmung, die Fassade sowie Fundament und Kelleraußenwände. Hinzu kommen alle gemeinschaftlich genutzten Flächen: Hauseingang, Treppenhaus, Flure, Aufzug, Waschküche, Müllraum und, sofern nicht als Sondereigentum ausgewiesen, auch die Tiefgarage.
Die technische Infrastruktur gehört ebenfalls dazu. Heizungsanlage, Warmwasserbereitung, Kaltwasserleitungen bis zum Übergabepunkt in der Wohnung, Stromleitungen für Gemeinschaftsflächen: alles Gemeinschaftseigentum. Die Grenze zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum verläuft manchmal mitten durch ein Bauteil. Ein Beispiel aus der Planungspraxis: Der Bodenbelag in Ihrer Wohnung ist Sondereigentum, der darunter liegende Estrich dagegen Gemeinschaftseigentum. Eine tragende Wand bleibt Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie mitten in Ihrer Wohnung steht. Wer diese Trennlinie nicht kennt, begeht schnell einen teuren Fehler beim Umbau.
Verwaltung und Beschlüsse
Das Gemeinschaftseigentum wird von der Wohnungseigentümergemeinschaft gemeinsam verwaltet. Die Eigentümerversammlung ist dabei das höchste Beschlussorgan und tagt mindestens einmal jährlich. Für die laufende Arbeit bestellt die Gemeinschaft einen Verwalter, der Instandhaltungen beauftragt, Verkehrssicherungspflichten wahrnimmt, Versicherungen hält und den Wirtschaftsplan aufstellt.
Beschlüsse werden nach dem Mehrheitsprinzip gefasst, wobei die WEG-Reform von 2020 hier spürbar mehr Flexibilität gebracht hat. Einige Maßnahmen, etwa bauliche Veränderungen, erfordern bestimmte Mehrheiten oder sogar die Zustimmung aller Eigentümer. Als Eigentümer sollten Sie Versammlungen ernst nehmen: Wer nicht teilnimmt, verliert Einfluss auf Entscheidungen, die ihn direkt betreffen und kosten.
Kosten und Hausgeld
Die Kosten für das Gemeinschaftseigentum werden nach Miteigentumsanteilen verteilt, sofern die Teilungserklärung nichts anderes regelt. In der Praxis finden sich auch Verteilerschlüssel nach Wohnfläche, Personenzahl oder bei Heizkosten nach Verbrauch. Aufzugkosten werden häufig nach Stockwerken gestaffelt.
Monatlich zahlen Sie Ihr Hausgeld als Vorauszahlung. Darin enthalten sind Betriebskosten, Heizung, Verwaltervergütung, Versicherungen, Allgemeinstrom und ein Anteil an der Instandhaltungsrücklage. Dazu kommen können jederzeit Sonderumlagen, wenn die Rücklage für eine größere Sanierung nicht reicht. Das ist kein Ausnahmefall, sondern in vielen älteren Bestandsgebäuden, wie sie im Rems-Murr-Kreis häufig vorkommen, eher die Regel als die Ausnahme.
Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten
Bevor Sie eine Eigentumswohnung kaufen, lohnt ein genauer Blick in die Unterlagen der Gemeinschaft. Lesen Sie die Teilungserklärung und verstehen Sie, was Ihnen als Sondereigentum zugewiesen wird. Sichten Sie die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen: Sie zeigen, welche Konflikte schwelen, welche Sanierungen geplant sind und wie die Gemeinschaft miteinander umgeht. Erfragen Sie den aktuellen Stand der Instandhaltungsrücklage und stellen Sie ihn dem Zustand des Gebäudes gegenüber. Eine niedrige Rücklage bei einem sanierungsbedürftigen Dach ist ein konkretes Risiko, kein abstraktes.
Die Qualität der Verwaltung ist dabei oft entscheidender als der Zustand des Gebäudes. Eine gut organisierte Verwaltung hält Werte. Eine schlechte kostet alle.