Die Wohnflächenberechnung legt fest, wie viele Quadratmeter einer Immobilie rechtlich als Wohnfläche gelten. Grundlage ist in der Regel die Wohnflächenverordnung (WoFlV); im gewerblichen Bereich und bei Neubauten kommt daneben die DIN 277 zum Einsatz. Das Ergebnis bestimmt unter anderem die Miethöhe, die Verteilung der Betriebskosten und die Wohngeldberechnung. Wer hier ungenaue Angaben macht, riskiert Mietminderungen und im schlimmsten Fall die Anfechtung des Mietvertrags.
Was vollständig zählt und was nicht
Nach der WoFlV werden Räume mit mindestens zwei Metern lichter Höhe vollständig angerechnet: Wohnzimmer, Schlafräume, Küche, Bad und Flur fallen in diese Kategorie. Flächen zwischen einem und zwei Metern Höhe, typischerweise Bereiche unter Dachschrägen, zählen nur zur Hälfte. Alles unter einem Meter bleibt außen vor.
Balkone und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel angerechnet, bei besonders gut nutzbaren Außenflächen sind bis zu 50 Prozent möglich. Unbeheizte Wintergärten fließen zu 50 Prozent ein, beheizte vollständig. Keller, Garagen und nicht ausgebaute Dachböden zählen generell nicht zur Wohnfläche, egal wie groß und ordentlich sie sind.
Messen: worauf es in der Praxis ankommt
Gemessen wird das lichte Maß von Wandoberfläche zu Wandoberfläche, ausgehend von der Oberkante des Fertigfußbodens. Dachschrägen teilt man in Höhenzonen auf und rechnet jeden Bereich entsprechend an. Wandnischen ab einem Meter Höhe dürfen einbezogen werden; Vorsprünge, die mehr als 0,1 Quadratmeter Grundfläche einnehmen und höher als 1,5 Meter sind, werden abgezogen. Einbauschränke bleiben in der Fläche erhalten, sie werden nicht herausgerechnet.
Sonderfälle wie Maisonettewohnungen werden über beide Ebenen zusammen berechnet, die Treppenfläche selbst bleibt dabei unberücksichtigt. Galerieebenen folgen wieder dem Höhenprinzip. Abstellräume innerhalb der Wohnung zählen voll, außerhalb der Wohnungstür dagegen nicht.
Welche Fehler beim Vermieten teuer werden
Eine Abweichung von mehr als zehn Prozent zwischen angegebener und tatsächlicher Wohnfläche berechtigt den Mieter zur Mietminderung, und zwar rückwirkend ab dem ersten Tag des Mietverhältnisses. Liegt die Abweichung darunter, gilt sie als Bagatelle und bleibt in der Regel ohne Folgen. Wer die Fläche vorsätzlich zu hoch angibt, riskiert zusätzlich Schadensersatzansprüche und eine Anfechtung des Mietvertrags nach § 123 BGB wegen arglistiger Täuschung.
Im Remstal, wo Bestandswohnungen in Fellbach oder Kernen im Remstal häufig aus den 1970er und 1980er Jahren stammen, weichen ältere Baupläne erfahrungsgemäß von den tatsächlichen Maßen ab. Oft wurden Dachschrägen damals anders gehandhabt oder Abstellflächen kurzerhand mitgezählt. Wer vor der Vermietung oder dem Verkauf nachmisst und die Berechnung dokumentiert, schützt sich vor späteren Auseinandersetzungen. Bei Kaufinteressenten empfehlen wir, die Exposéangaben grundsätzlich zu hinterfragen und im Zweifel einen Sachverständigen hinzuzuziehen, bevor der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben wird.