Nutzfläche bezeichnet nach DIN 277 den Teil der Nettoraumfläche eines Gebäudes, der unmittelbar dem Verwendungszweck dient. Dazu gehören Büroräume, Lagerflächen, Verkaufsflächen und vergleichbare Bereiche. Die Nutzfläche ist damit weder mit der Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung noch mit der Verkehrsfläche für Flure und Treppenhäuser gleichzusetzen. Für Eigentümer von Gewerbeimmobilien ist sie die zentrale Größe, auf die Miete, Kaufpreis und Wirtschaftlichkeit aufbauen.
Wie sich die Flächenarten zueinander verhalten
Den größten Rahmen bildet die Brutto-Grundfläche (BGF): alle Geschossflächen einschließlich der Konstruktion, also Wände und Stützen. Zieht man die Konstruktionsfläche ab, erhält man die Nettoraumfläche (NRF). Diese teilt sich auf in drei Bereiche: die Nutzfläche (NUF) für die eigentliche Hauptnutzung, die Verkehrsfläche (VF) für Erschließungswege und die Technische Funktionsfläche (TF) für Heizung, Lüftung und Ähnliches.
Bei Wohngebäuden tritt an die Stelle der DIN 277 in der Regel die Wohnflächenverordnung, die eigene Anrechnungsregeln für Balkone, Dachschrägen und Raumhöhen kennt. Sobald ein Gebäude gewerblich genutzt wird oder aus einer Mischung beider Nutzungen besteht, kommt die DIN 277 ins Spiel. Wer ein Objekt mit Wohn- und Gewerbeanteil verkauft oder vermietet, muss im Mietvertrag klar benennen, nach welchem Standard welche Fläche berechnet wird. Diese Trennung ist aus unserer Erfahrung im Remstal einer der häufigsten Streitpunkte in gemischt genutzten Immobilien.
Die Kategorien der Nutzfläche
DIN 277 unterscheidet mehrere Nutzungskategorien, abgekürzt NUF 1 bis NUF 7. NUF 1 steht für Wohnen und Aufenthalt, NUF 2 für Büroarbeit, NUF 3 für Produktion und Handarbeit, NUF 4 für Lagern und Verteilen. NUF 5 erfasst Bildung und Kultur, NUF 6 Heilen und Pflegen, NUF 7 sonstige Nutzungen.
Diese Zuordnung ist keine Formsache. Sie beeinflusst den Wert einer Immobilie direkt, weil unterschiedliche Nutzungskategorien unterschiedliche Mietniveaus, Umbaukosten und baurechtliche Anforderungen nach sich ziehen. Flexible Flächen, die sich mehreren Kategorien zuordnen lassen, sind am Markt entsprechend begehrt. Aus der Planungspraxis wissen wir: Eine Umnutzung von Lager auf Büro klingt unkompliziert, erfordert aber in der Regel eine Baugenehmigung. In Fellbach und Waiblingen als Große Kreisstädte ist dafür die jeweilige untere Baurechtsbehörde zuständig, für Kernen im Remstal das Landratsamt Rems-Murr-Kreis.
Nutzfläche in Gewerbe-Mietverträgen
Bei Gewerbemiete wird die Miete üblicherweise auf die Nutzfläche bezogen. Marktstandard für Büroflächen ist dabei nicht allein die DIN 277, sondern die gif-Richtlinie MF-G (Mietfläche für Gewerberaum), die etwas abweichende Abgrenzungen kennt. Verträge, die keinen Standard benennen, laden zu Auseinandersetzungen ein, sobald eine Nachmessung andere Zahlen liefert.
Das Verhältnis von Nutzfläche zur Brutto-Grundfläche gilt als Effizienzindikator: Je höher dieser Anteil, desto weniger Fläche geht für Konstruktion, Flure und Technik verloren. Bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien im Remstal zieht der Gutachterausschuss des Rems-Murr-Kreises neben den Bodenrichtwerten auch solche Flächenkennzahlen heran, wenn vergleichbare Objekte fehlen.
Flächenabweichungen von mehr als zehn Prozent können eine Mietminderung rechtfertigen. Es empfiehlt sich deshalb, im Mietvertrag ausdrücklich festzuhalten, wie gemessen wurde, welcher Standard gilt und welche Toleranz akzeptiert wird.