Wohneigentumsförderung ist der Oberbegriff für staatliche Programme, die den Erwerb oder Bau selbstgenutzter Immobilien finanziell erleichtern sollen. Der Staat setzt dabei auf verschiedene Hebel: zinsgünstige Kredite, Zuschüsse, steuerliche Vorteile und Altersvorsorgezulagen. Das politische Ziel dahinter ist die Steigerung der Wohneigentumsquote und der private Vermögensaufbau, besonders für Familien mit Kindern.
Was heute noch übrig ist
Die bekannteste Förderung der jüngeren Geschichte, die Eigenheimzulage, wurde 2006 abgeschafft. Sie hatte den Staat jährlich rund elf Milliarden Euro gekostet, und die Forschung zeigte: Ein Großteil des Geldes floss an Haushalte, die ohnehin gekauft hätten. Übrig geblieben ist ein überschaubares Set an Instrumenten.
Das KfW-Programm 124 „Wohneigentum” vergibt zinsgünstige Darlehen für den Kauf oder Bau selbstgenutzter Immobilien. Der Zinsvorteil gegenüber dem Markt ist je nach Marktlage mal spürbar, mal marginal. Tilgungszuschüsse enthält das Programm nicht. Die Wohnungsbauprämie für Bausparverträge und die Arbeitnehmer-Sparzulage für vermögenswirksame Leistungen existieren noch, bewegen sich aber in Größenordnungen, die den Kaufpreis einer Immobilie im Remstal kaum berühren: Die jährlichen Maximalbeträge liegen im zwei- bis dreistelligen Euro-Bereich.
Wohnriester, also die Nutzung der Riester-Förderung für die Immobilientilgung, ist prinzipiell sinnvoll, aber mit erheblichem Verwaltungsaufwand verbunden. Wer die Immobilie irgendwann vermietet oder verkauft, muss die erhaltene Förderung zurückzahlen. Bei den Preisen, die in Fellbach oder Kernen im Remstal aufgerufen werden, ist das kein Randfall: Wer nach zehn Jahren aus beruflichen Gründen umzieht und vermietet statt verkauft, gerät schnell in eine unerwartete Rückzahlungspflicht.
Steuerliche Möglichkeiten für Eigentümer
Selbstgenutzte Immobilien sind steuerlich deutlich weniger attraktiv als vermietete. Die lineare Abschreibung (AfA) gilt nur für Vermieter, nicht für Eigennutzer. Was bleibt, sind der Abzug von Handwerkerleistungen mit bis zu 1.200 Euro Steuerersparnis jährlich sowie der Bonus für energetische Sanierungen: Hier lassen sich über drei Jahre verteilt bis zu 8.000 Euro pro Jahr von der Steuer abziehen, sofern die Maßnahme den Anforderungen entspricht und nicht gleichzeitig über KfW gefördert wird. Eine Kombination beider Wege ist ausgeschlossen.
Wer eine denkmalgeschützte Immobilie kauft und saniert, profitiert von der erhöhten Denkmalschutz-AfA, die auch für Eigennutzer gilt. Im Remstal gibt es Bestände, bei denen das relevant werden kann. Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen die steuerlichen Vorteile einer Denkmalsanierung einen erheblichen Teil der Mehrkosten aufgefangen haben. Allerdings setzt das eine substanzielle Steuerbelastung voraus: Bei mittleren Einkommen ist der Hebel kleiner als er zunächst aussieht.
Wer profitiert, wer nicht
Die Förderlogik bevorzugt Familien mit Kindern und Ersterwerber mit niedrigem bis mittlerem Einkommen. Gleichzeitig zeigen alle größeren Auswertungen, dass steuerbasierte Förderung überproportional Beziehern hoher Einkommen nützt, weil der Steuervorteil mit dem Steuersatz steigt. Geringverdiener scheitern oft nicht an der Förderung, sondern daran, dass sich die Finanzierung trotz Förderung nicht trägt: Das Eigenkapital fehlt, die Bonität reicht nicht.
Für Käufer im Remstal gilt das in verschärfter Form. Bodenrichtwerte von 400 bis über 600 Euro pro Quadratmeter und ein angespannter Markt bedeuten, dass die Förderbeträge im Verhältnis zum Kaufpreis klein ausfallen. Ein KfW-Darlehen über 100.000 Euro bei einem Kaufpreis von 700.000 Euro ändert die Finanzierbarkeit nicht grundlegend. Das sagt nichts gegen die Nutzung der Programme, aber die Erwartungen sollten realistisch sein.
Was die Diskussion gerade bewegt
Die Eigentumsquote in Deutschland liegt bei rund 50 Prozent und damit deutlich unter dem europäischen Durchschnitt. Das befeuert politische Forderungen nach neuer Förderung, etwa einer Neuauflage des Baukindergelds mit höheren Einkommensgrenzen und regionaler Staffelung. Ob und wann solche Programme kommen, ist offen.
Auf der anderen Seite zeigen internationale Beispiele, dass intensive Eigentumsförderung Immobilienpreise treiben kann und Käufer unter dem Strich nicht besser stellt: Spanien und die USA haben das auf unterschiedliche Weise erlebt. Die Debatte über Mitnahmeeffekte, Preistreiberei und Verteilungsgerechtigkeit ist berechtigt und noch nicht entschieden.
Für Sie als Eigentümer oder Kaufinteressent bedeutet das vor allem eins: Prüfen Sie die aktuell verfügbaren Programme konkret und rechnen Sie durch, was sie in Ihrer Situation tatsächlich bringen. Eine allgemeine Aussage wie „da gibt es Förderung” hilft wenig, wenn die Details Ihre Situation gar nicht abbilden.