Der Wirtschaftsplan ist der jährliche Finanzplan einer Wohnungseigentümergemeinschaft, gesetzlich geregelt in § 28 WEG. Er fasst alle voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben für das kommende Jahr zusammen und legt fest, wie viel jeder Eigentümer monatlich als Hausgeld vorauszahlen muss. Ohne einen gültigen Wirtschaftsplan fehlt der Verwaltung die Grundlage, um laufende Kosten zu begleichen und die Rücklage zu füllen.
Was im Wirtschaftsplan steht
Der Plan gliedert sich in mehrere Positionen, die zusammen das gesamte Finanzgerüst der Gemeinschaft abbilden.
Auf der Einnahmenseite stehen die Hausgeldzahlungen aller Eigentümer. Verteilt werden sie nach dem im Teilungsergebnis festgelegten Kostenverteilungsschlüssel, meist nach Miteigentumsanteilen. Auf der Ausgabenseite finden sich:
- Verwaltungskosten: Verwalterhonorar, Versicherungsprämien, Kosten für Rechts- oder Steuerberatung
- Betriebskosten: Heizung, Wasser, Müll, Allgemeinstrom, Gartenpflege
- Instandhaltung: absehbare Reparaturen und Wartungsverträge im laufenden Jahr
- Zuführung zur Instandhaltungsrücklage: der Anteil, der für künftige größere Maßnahmen zurückgelegt wird
Gerade die Rücklage ist kein Puffer für schlechte Zeiten, sondern eine Pflicht. § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG verlangt eine angemessene Zuführung. Als grobe Orientierung gelten 0,80–1,50 EUR je Quadratmeter Wohnfläche im Monat, wobei ältere Gebäude am oberen Rand liegen. Aus der Planungspraxis wissen wir, dass viele Gemeinschaften diesen Wert über Jahre unterschritten haben und heute mit Sonderumlagen reagieren müssen.
Beschluss und Anfechtung
Der Verwalter erstellt den Entwurf und legt ihn der Eigentümerversammlung vor. Die Einladung muss den Entwurf mindestens zwei Wochen vorher enthalten, damit die Eigentümer die Zahlen prüfen können. Abgestimmt wird mit einfacher Mehrheit.
Kommt kein Beschluss zustande, gilt nach § 28 Abs. 6 WEG der bisherige Plan vorläufig fort. Das klingt harmloser als es ist: Steigen Kosten deutlich, kann der alte Plan die tatsächlichen Ausgaben nicht mehr decken. Wer den Beschluss für fehlerhaft hält, kann ihn anfechten. Zuständig ist das Landgericht, die Frist beträgt einen Monat ab Beschlussfassung.
Hausgeld und was bei Verzug passiert
Das Hausgeld ist eine monatliche Vorauszahlung, fällig jeweils zum dritten Werktag des Monats. Zahlt ein Eigentümer nicht, hat die Gemeinschaft starke Mittel: Mahnverfahren, Verzugszinsen und im Ernstfall Zwangsvollstreckung. Hausgeldschulden sind nach § 10 ZVG privilegierte Forderungen, das heißt, sie haben im Zwangsversteigerungsverfahren Vorrang vor nachrangigen Grundschulden. Das sollten Käufer einer Eigentumswohnung im Blick haben, wenn sie den Wirtschaftsplan einer WEG in Fellbach, Kernen oder Waiblingen prüfen.
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
Der Wirtschaftsplan ist eine Prognose. Die Jahresabrechnung zeigt, was tatsächlich angefallen ist. Die Differenz aus beidem führt entweder zu einer Nachzahlung oder zu einem Guthaben für den einzelnen Eigentümer. Weichen die tatsächlichen Kosten erheblich vom Plan ab, kann die Verwaltung einen Nachtragsplan vorlegen oder eine Sonderumlage beschließen lassen. Beides ist unbequem, aber besser als eine Gemeinschaft, die ihre Rechnungen nicht mehr bezahlen kann.